房地产行业2026年5月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅持平、二手房房价跌幅扩大；一线城市房价环比持续3个月正增长，但仅深圳环比改善

核心观点 70城新房房价环比跌幅持平、二手房房价环比跌幅扩大；新房、二手房房价环比下跌城市数量均增加。5月70大中城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与4月持平；二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。新房、二手房房价已经分别持续下跌了36、37个月。从房价下跌的城市数量来看，5月70城中新房房价环比下跌的城市数量有52个，较4月增加3个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.33%，平均跌幅与4月持平；二手房房价环比下跌的城市数量有57个，较4月增加3个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.36%，平均跌幅较4月扩大0.01个百分点。 一线城市房价环比持续3个月正增长，但有所分化，其中北京新房价格连续2个月下跌，深圳二手房环比涨幅扩大，北上广二手房环比涨幅收窄。1）新房：5月一线城市新房房价环比增长0.2%，环比涨幅较4月扩大了0.1个百分点。具体来看，广深环比涨幅扩大，上海收窄，北京环比负增长。上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%），自19年8月以来仍然保持环比增长或持平，从未出现过下跌；广州环比上涨0.2%（前值：+0.1%）；深圳环比上涨0.4%（前值：+0.1%）；北京新房房价环比下降0.2%（前值：-0.2%）。2）二手房：5月一线城市二手房房价环比增长0.4%，环比涨幅与4月持平。具体来看，深圳环比涨幅扩大，但北上广收窄。上海环比上涨0.6%（前值：+0.7%），北京环比上涨0.1%（前值：+0.4%）；深圳环比增长0.6%（前值：+0.3%），广州环比增长0.1%（前值：+0.2%）。 二线城市新房、二手房房价环比跌幅均持平。不过，其中有厦门、大连、宁波新房、二手房房价环比均上涨。1）新房：5月二线城市新房房价环比下降0.1%，环比降幅与4月持平。39%的二线城市新房房价环比上涨或持平：杭州环比上涨0.5%，太原、青岛环比上涨0.3%，沈阳、长春、宁波、厦门、武汉环比上涨0.2%，大连、合肥、南宁、银川环比上涨0.1%。其中，大连1-5月新房房价环比已经连续五个月正增长，杭州2-5月新房房价环比连续四个月正增长。2）二手房：5月二线城市二手房房价环比下降0.2%，环比降幅与4月持平。具体来看，大连、宁波、厦门、郑州、重庆环比上涨0.1%，杭州、合肥、沈阳环比持平，其中厦门3-5月连续3个月环比正增长，其他二线城市环比均下跌，长沙、海口环比跌幅最大（0.6%）。 三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。但其中，徐州新房、二手房房价环比均上涨。1）新房：5月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。具体来看，徐州环比上涨0.1%，无锡、宜昌环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有泸州、襄阳，环比均下跌0.7%。2）二手房：5月三线城市二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。具体来看，徐州环比增长0.3%，且连续3个月环比上涨，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：遵义、泸州，环比均下跌0.7%。 改善型产品二手房房价环比跌幅扩大，其余各类型产品新房、二手房房价环比跌幅均持平。1）刚需产品：5月90平以下新房、二手房房价环比分别下降0.2%、0.3%，环比跌幅均与4月持平。2）刚改产品：5月90-144平新房、二手房房价环比均下降0.2%，环比跌幅均与4月持平。3）改善型产品：5月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与4月持平，二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。 5月70城二手房房价环比跌幅扩大，一线城市虽然整体房价环比持续正增长，但仅深圳环比改善，其余三个一线城市环比均走弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。我们认为，3月开始的集中需求释放至今，效果的减弱已经逐步显露。而深圳的改善某种程度也是因为在4月30日起执行的新政带动了5月的修复，是否能延续仍需重点观察。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。但近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。 投资建议 从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。 现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。 风险提示 政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。