新一轮全国性房地产支持政策解读

在4月房地产相关数据大部分不及预期之后，中国政府于5月17日发布一连串重磅房地产调控政策。主要政策内容涵盖需求端政策放松、助房企去库存、保交楼、推进城市房地产融资协调机制发展以及促保障房建设等方面。具体要点如下： 在需求端上，购房相关政策迎来了继去年8月31日后新一轮大松绑。央行宣布：1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。不过央行副行长陶玲在今天下午的国务院新闻办公室（简称国新办）举行的国务院政策例行吹风会上也表示，如果未来房地产市场供求关系发生重大改变，央行将及时恢复执行房贷利率政策下限。 2）首套和二套住房商业性个人贷款最低首付比分别降至15%和25%（此前为20%和30%），创造了首付比新低。 3）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。响应央行号召，今天下午苏州、合肥等地亦宣布下调公积金贷款利率。 在供给端上，政治局会议提出的助房地产行业去库存正在逐渐落实到具体行动上：1）央行宣布设立保障性住房再贷款，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房。收购过程中需对不同所有制房企一视同仁，涉及收购的国有企业不得涉及地方政府隐性债务。初始额度3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。央行预告此后会出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。 此前在今年1月份，央行已批复1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。央行在会上表示将会把租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围内全面推广。 2）在17日上午召开的保交房工作视频会议中，国务院副总理何立峰指出商品房库存较多城市，政府可“以需定购”，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 3）金融监管总局表示近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制，满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。对“白名单”项目将采取新增贷款、存量贷款展期等方式支持。全国297个地级及以上城市已建立协调机制。截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。不过对于资不抵债的项目则将加速进入司法处置程序，“该破产的破产，该重组的重组”。 4）住建部表示将出台《城市商品住房项目保交楼攻坚战工作方案》，并称国家、省市三级已抽调精干力量组建工作专班，集中力量打好保交房攻坚战。 在公共投资端上，自然资源部表示将支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。我们在早前的报告中就提到抵押补充贷款4月的高额净回笼并不意味着政府会减少对“三大工程”的资金支持，或仅是考虑改变融资途径。自然资源部和何副总理的表态正好印证了我们的预判。 今日一系列政策发布符合我们一直以来对房地产政策的预期，即政策加码会升级直至行业企稳。此次政策升级覆盖了需求端、供给端和公共投资端三大角度，可谓相当全面。我们认为政策的关键在于明确政府帮助房企去库存的模式——即收购已建成未出售商品房作为保障性住房。不过3000亿元再贷款资金（带动5000亿元银行贷款）对目前积压的全国房产库存来说或并不足够。后续或仍需追加资金支持或进一步扩展去库存的方式方法。今日一系列预告政策文件的细节发布也值得期待。 从需求端看，在前两轮房地产行业放松周期中，房产销售转正约滞后首付比下调半年。而在本轮放松周期中，房产销售在去年8月31日降低首付比，并在下调房贷利率后并无明显起色。究其原因，居民部门对房企交楼以及房地产市场信心不足是主要因素。在这种情况下，光放松需求端政策以促购房或并不能发挥较为显著的作用，关键还需在供给端发力，通过帮助房企去库存、保交楼以及改善房企融资等方式改善居民部门对房企乃至房地产市场的信心。 在方向明确、几方面政策协同发力的情况下，我们仍相信房地产行业将在今年四季度或明年上半年实现企稳。 投资风险：政策刺激和成效不及预期、房地产行业迟迟不能企稳、消费复苏动能转弱、中美贸易冲突再升级、地缘政治风险。