稳地产政策再加码，市场出清仍需政策加力呵护

核心观点 当前房地产供求关系发生新变化，供过于求的关系制约了房地产市场高质量发展。央行出台四项措施，拟设立保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限和下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，从供给和需求两端呵护房地产市场，消化存量房产，维护房地产市场健康平稳发展。 本次房地产政策主旨是托底市场，而非刺激，具有四方面的政策效果：一是可以直接推进保交楼工作，切实保障购房人合法权益，践行房地产工作的人民性、政治性；二是构建保障房体系，推动建立“租售并举”住房体系；三是短期可以为优质房企纾困；四是优化商业银行资产负债表。 从政策效果来看，央行发布的政策对改善房地产供求关系会产生较为积极效果，但政策具体效果有待进一步观察。若政策效果不及预期目的，或可期待纾困房企政策的进一步加码。（1）短期看央行拟设立保障性住房再贷款或可带动房地产市场供求关系向新的均衡回归，但是供过于求的局面或仍难根本扭转。从静态视角观察，以房地产市场供求回归均衡为目标，“收储”需要配套资金2.45万亿元，仍存在较为明显的资金缺口。从动态视角观察，考虑当前各地城市“收储”用作配售型或配租型保障性住房，同时房地产金融属性减弱，在一定程度上会压缩市场有效需求空间，且经济增速换挡期，居民预期尚在修复，当前配套资金缺口仍有所扩大。此外，考虑保障性住房再贷款期限是1年，可展期4次，那么“收储”后的未来收益亦是当前需要重点考虑的问题。未来可能的方式以“收储”作为保障性住房进行出租，则可发行保障房REITS，从而盘活存量资产，同时可偿还保障性住房再贷款。（2）降低首付比例和降低贷款利率，可降低居民购房门槛，进而扩大有效需求范围。但从全周期测算来看，购房总成本有所上升，短期来看，政策效果或可为居民以时间换空间来实现刚需与居住环境改善。（3）2023年以来，中国人民银行落实首套房贷利率政策动态调整机制，因城施策推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。目前商业银行新发放个人住房贷款利率与公积金贷款利率利差空间不到1个百分点。若考虑商业银行息差平衡，商业银行的贷款利率可下调至3.25%，降息空间40bp左右。若要实现购房总成本下降，则需要将利率调降至更低的利率水平。 风险提示： 中美贸易摩擦超预期加剧；美国商业银行危机超预期演变；海外地缘政治冲突加剧。