房地产行业第20周周报；本周成交环比维持正增长、同比降幅收窄；四部门供需大招带动板块上涨

核心观点 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为286.3万平方米，环比上升36.3%，同比下降26.1%，同比降幅较上周收窄了22.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为33.1%、 44.1%、23.2%，同比增速分别为-26.5%、-26.9%、-23.3%，同比降幅较上周分别收窄了22.6、22.4、24.9个百分点。 二手房成交面积环比增速下滑，同比降幅收窄。18个城市成交面积为214.7万平方米，环比上升17.3%，同比下降3.6%，同比降幅较上周收窄了21.8个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为32.7%、11.8%、20.0%，同比增速分 别为23.3%、-12.9%、-17.6%，一线城市同比由负转正，较上周上升了41.0个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了16.1、10.5个百分点。 新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9986万平方米，环比增速为0.9%，同比增速为-1.0%。去化周期为21.5个月，环比下降1.0个月，同比提升9.7个月。一、二、 三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.5、19.3、69.0个月，环比分别下降1.0、0.9、1.6个月，同比分别提升8.2、10.0、41.3个月。 土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为1662.5万平方米，环比上升 191.7%，同比下跌52.1%；成交土地总价为145.3亿元，环比下跌16.8%，同比下跌75.6%；楼面均价为874元/平，环比下跌71.5%，同比下跌49.0%；土地溢价率为0.3%，环比下跌8.4个百分点，同比下跌2.8个百分点。 本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为36.0亿元，同比下降55.6%（前值：-64.7%）。总偿还量为98.5亿元，同比下降11.6%（前值：323.6%）；净融资额为-62.6亿元。 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为12.6%，较上周上升8.3pct，房地产行业相对收益为12.3%，较上周上升9.7pct。房地产板块PE为17.29X，较上周上升1.88X。北上资金对银行、电子、汽车等加仓金额较大，分 别为25.80、20.11、16.16亿元。对房地产的持股占比变化为-0.66%（上周为-0.64%），净买入3.19亿元（上周净买出1.11亿元）。 本周统计局公布地产数据，行业基本面仍然较弱。1）销售与投资同比降幅持续扩大。4月全国商品房销售面积同比下降22.8%，降幅较3月扩大了4.6个百分点，地产投资同比下降10.5%，降幅较3月扩大了0.4个百分点。2）70个大中城市新房房价环比下降0.6%；二手房价格环比下降0.9%，房价环比下跌已经持续了将近一年的时间，此轮房价下行期的时长已经超过2014年；且4月单月环比创下九年多来最大跌幅。行业基本面仍然较弱，或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。从过去周期来看，政策落地到基本面改善（销售同比增速回正、房价环比增速回正）大约需要6个月的时间，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，本轮周期中全国需求端复苏可能需要更长的时 间。 政策 5月17日央行连续发布三条信贷政策调整措施，调整后首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本。1）下调首付比例。调整后，首、二套住房首付比例分别下调至不低于15%、25%，较此前各下调5个百分点。这次调整是我国按揭史上首付比例最宽松的一次，体现了中央对于稳需求的决心。一线城市首付比例仍然较高，首套均为30%，二套在40-50%。此次央行下调首付比例下限后，预计更多城市跟进落实，一线城市也有进一步下调的空间。2）取消全国层面房贷利率政策下限。此前首套、二套房贷利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP，且新房房价同环比连续3个月下跌的城市可阶段性取消首套房利率下限。根据央行一季度货币政策执行报告，截至3月末，全国有64个城市已经取消了房贷利率下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。这是历史上个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率（3月为3.73%）。根据贝壳研究院，3月百城首、二套房贷利率分别为3.59%、4.16%，均与2月持平，同比分别回落43、75BP。一线城市首、二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首、二套利率分别为3.61%、4.17%，三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。3）下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以上首套、二套公积金贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。当前公积金贷款利率降至历史新低。 5月17日，四部委召开国务院政策例行吹风会： 一、提出推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购存量商品住房用作保障房。未来保障房的建设方面出现了重要的导向，库存房源来成为保障房来源之一。我们认为，这将有望与各地推行的“以旧换新”政策结合，合力成为去库存的两大方式。5月15日杭州市临安区发布公告收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平，收购房源面积原则不超过1万平，现房或一年内具备交付 条件的期房。 二、为推动政府收购存量房工作开展，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国开行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。选定地方国企作为收购主体，主体不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，具备银行授信要求，收购后迅速配售或租赁。所收购的商品房严格限定为房企已建成未出售商品房， 按保障房用于刚需原则，严控户型和面积标准。 三、会议还要求盘活存量土地，对于目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，政府可以通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。此举一方面可以帮助房企解困和压降债务，另一方面促进土地资源高效利率。此外， 自然资源部拟从资金、税费、划拨流程三方面支持地方回收存量闲置土地。 投资建议 目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。外资对地产的配置自4月25日以来明显提升，截至5月20日对房地产行业的持股数量占比达到2.03%，达到了3月27日以来的最高点。当下主要逻辑为“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”，我们预计短期内地产板块行情仍会延续，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。 现阶段我们建议关注三条主线：1）受益于“去库存”下政府收储首选的地方国企：城建发展、华发股份、越秀地产、建发国际集团、合肥城建、京投发展、天地源、栖霞建设。2）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：滨江集团、华润置地、绿城中国、保利发展、招商蛇口。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。