REITS跟踪月报

报告摘要 8月REITs延续调整，跑输主要指数 2026年8月，中证REITs（收盘）指数下跌0.95%，中证REITs全收益指数下跌0.19%；两者均跑输上证指数（+4.02%）、深证成指（+3.21%），亦跑输中证全债（+0.27%）、中证国债（+0.27%）和中证公司债（+0.22%）。从大类资产角度看，两大REITs指数均跑输南华商品指数（+7.77%）。 REITs交易数据环比、同比有所下降 截至2026年8月31日，中证REITs全收益指数成交额、成交量的环比和同比均有所下降。8月中证REITs全收益指数实现成交额67.60亿元，较7月成交额减少7.54亿元，环比减少10.04%，同比减少21.52%；中证REITs全收益指数成交量为1,803.59万手，较7月减少30.33万手，环比减少1.65%，同比减少6.72%。 超跌板块修复，REITs结构持续分化 11类REITs中，2026年8月，除水利设施REITs、市政设施REITs和商业不动产REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数+4.11%、交通基础设施REITs指数-1.29%、仓储物流REITs指数+0.58%、消费基础设施REITs指数-1.56%、保障性租赁住房REITs指数+0.67%、能源基础设施REITs指数+0.48%、生态环保REITs指数+0.17%、新型基础设施REITs指数-1.46%。整体来看，本月88只REITs基金中，有49只基金实现上涨。 核心观点 从内部结构看，8月REITs市场延续总量调整、结构分化的运行特征。园区基础设施REITs指数涨幅居前，一定程度上反映前期深度调整后资金的修复性回补；保障性租赁住房REITs指数延续相对稳健表现，防御属性在调整环境中进一步凸显；而消费基础设施REITs指数跌幅居前，交通基础设施与新型基础设施REITs亦小幅回调。整体来看，8月板块间的相对强弱更多体现资金情绪与流动性偏好的阶段性切换，而非底层资产基本面的同步变化；市场从早期板块轮动逻辑向基于底层资产质量、现金流可预期性与运营能力的精细化定价逻辑切换的趋势仍在延续。 一级市场方面，扩容节奏稳步推进。8月，华泰三峡新能源REIT成功挂牌，能源基础设施REITs阵营进一步扩容。其上市具有多重意义：其一，作为东北地区首单能源公募REITs，REITs市场的区域覆盖进一步向东北延伸，为区域存量清洁能源资产盘活开辟了权益融资新通道；其二，底层资产为海上风电项目，央企新能源资产证券化的常态化路径愈发清晰。从政策来看，证监会发文支持房企合理融资、审慎推进商业不动产REITs发展，商业不动产REITs获批及在审储备充足。整体来看，REITs市场持续扩容，供给端的区域下沉与资产多元化趋势有望延续。 短期来看，低利率环境仍有望对REITs市场估值提供支撑，但在成交缩量、增量资金观望的背景下，月度级别波动或仍由资金面与情绪面因素主导。中期来看，随着“十五五”规划对扩大内需、新型城镇化等战略的持续部署，顶层规划向部委细则的传导明显加速。中央政治局会议部署下半年经济工作后，商品消费扩容升级、房地产开发企业合理融资支持等配套政策密集落地，叠加商业不动产等新增品类的常态化供给，REITs市场底层资产的多样性及制度环境的成熟度均有望进一步提升。