社会服务行业快评报告：文旅政策双线落地，供给端转向存量置换

事件： 2026年9月15日，自然资源部、文化和旅游部、国家林业和草原局联合印发《关于优化自然资源配置推动旅游业规范有序发展的指导意见》，从优化空间布局、完善用途管制、创新供地模式、盘活低效用地、提质服务监管五方面出台增量政策。9月16日，文化和旅游部印发《文化和旅游发展“十五五”规划》，部署八方面重点任务及54个重点工程项目。 投资要点： 2030年目标锚定，“人次快于花费”反映普惠增长取向。《文化和旅游发展“十五五”规划》提出到2030年国内出游达83亿人次、入境旅游达1.9亿人次，与2026年7月印发的《旅游强国建设“十五五”规划》一致，为“十五五”期间旅游业增长中枢提供了明确锚点。以2025年旅游市场数据为基数、2025-2030年国内出游人次预期CAGR约4.9%、国内出游总花费约4.1%，入境旅游人次约4.2%、入境旅游总花费约2.7%。人次增速普遍快于花费增速，预期人均单次花费由2025年的966元小幅回落至2030年的928元，人均入境花费由849美元降至789美元。我们认为这一结构特征表明政策重心在于出游人次的普惠性增长而非客单价提升，且1.9亿人次入境目标较大程度依赖港澳台客源进一步恢复，对客流驱动型旅游业态更为友好，对高客单价业态的拉动相对有限。 政策放宽集中于轻量配套与存量盘活，收紧新增审核。《指导意见》的放开政策集中于两类场景：（1）轻量配套，即不新增建设用地、按原地类管理即可落地的设施，包括小型零星旅游配套服务设施（旅游管理用房、生态旅游厕所、架空步道、栈道等）、主要提供泊位水电排污服务且不硬化地面的简易型房车营地、不改变原地类性质的郊野型公园，均可按原地类管理；同时允许城镇开发边界外布局加油站、服务区、驿站等独立建设用地，并支持在生态保护红线内自然保护地核心保护区外开展露营、徒步、观光、研学、森林康养等活动。（2）存量盘活，即在现有房产和存量用地上转换经营业态，土地权利人利用现有房产兴办文化和旅游接待设施，可保持原土地用途、权利类型不变，办理用地手续经批准可以协议方式办理；利用存量工业用地、老旧厂房发展文旅业态可享受5年过渡期支持政策。此外，同一项目涉及多用途多地块可按一宗地管理、多门类自然资源资产可组合成标的一次性供应，作为配套供应机制降低综合开发门槛。在放开的同时，《指导意见》要求强化项目论证与前期把关，并明确“严格依据国土空间规划确定土地用途，严禁借旅游项目之名擅自改变土地现状和规划用途，用于建别墅、私家庄园、房地产、高尔夫球场、主题公园、仿古城（镇、村、街）、景观类仿古建筑等”。结合此类项目原有的用地审批难度，新增供给的合规门槛与获取成本将显著抬升。 综合两份文件，我们认为政策导向转为鼓励存量置换、收紧新增审批，核心受益方向包括：（1）自然生态型景区，小型配套按原地类管理有效降低了景区运营资本开支，生态保护红线内可开放文旅活动带来经营范围扩大，同时受益于出游人次增长。（2）存量文旅演艺运营商，除客流增长与存量设施盘活的政策红利外，主题公园、仿古城等品类通过旅游项目名义获取用地变更的通道收窄，行业新增竞争者准入门槛抬升，存量项目的竞争格局有望改善。（3）连锁酒店龙头，直接受益于可通过协议方式办理利用现有房产兴办文化和旅游接待设施以及老厂房5年过渡期条款，资产获取成本与周期有望下降，连锁扩张加速。（4）旅行社及在线旅游平台，主要受益于总量增长与入境便利化。 投资建议：整体来看，“十五五”期间文旅板块成长逻辑从新建扩表更多转向存量提效与轻资产输出，拥有稀缺存量资源的运营商有望获得相对优势。建议关注：（1）受益于政策利好，且存量资产丰富的自然景区公司；（2）供给稀缺性提升的演艺运营商；（3）受益于存量盘活与土地成本下降的酒店龙头。 风险因素：1、政策落地不及预期风险。2、自然灾害和安全事故风险。3、宏观经济下行风险。