10月房地产行业月报（第76期）：中央打出政策“组合拳”，企业投销达到年内新高

投资要点： 行业政策：中央打出政策“组合拳”，房贷利率普遍降至“2”字头 国庆假期之后，中央各部门继续推出重磅政策，五部门联合打出一套“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”。各地方政府积极响应中央“统一房贷利率”“止跌回稳”“‘白名单’扩围增效”等政策号召，发布了相关政策。这些政策的目标都很明确，全部指向了支持推动房地产市场止跌回稳，提振市场信心。 住宅市场：“银十”变“金十”，上海去化周期降至半年来新低 从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1505.5万平米，达到2024年新高，同比由负转正上升4.5%，环比上升37.3%。 总的来看，10月市场有超预期表现，“银十”变“金十”，根据住建部数据，无论是新房还是二手房，成交及网签数据均实现了“止跌”，不仅环比高涨，单月同比也由负转正。核心城市表现更明显，特别是北上广深等，并向其他城市蔓延，这主要归功于政策端的综合作用，居民预期有所改善，带动住房消费需求的释放，但我们仍要警惕类似517政策后的脉冲式行情，毕竟现在内需不足、政策持续性及落地的两大堵点仍然存在。以价换量特征依旧显著，价格并没有明显起色，市场底部拐点仍未到来。 土地市场：核心城市年末供地或增加，土拍热度分化预计延续 2024年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积11116.2万平米，环比上升15.9%，推出土地宗数2113宗，环比上升53.0%。 成交方面，2024年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积11116.2万平米，环比上升15.9%。归结起来，宽松的政策环境，有助于改善房企预期，但是当下房企信心修复有限，预算紧缺的情况下，投资也更倾向于向高处投放资源，以确保投资的安全性，反馈在土地市场上，最直观的表现就是特点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情维高，也自然诞生高溢价地块。而我们预计，即使10月市场出现“止跌”，甚至成交量创新高，但很难整体上改善企业预期，冷热分化的土拍仍将大概率维持，点状的高溢价地块也带不起整体的土拍市场“回稳”。 企业表现：单月投资力度达本年最高，销售“止跌” 10月投销融齐涨，投销达到年内新高。投资方面，企业拿地力度继续回升，TOP100房企单月拿地240宗，权益拿地总金额1516.9亿元，环比上升11.1%，达到2024年前10个月最高；销售方面，2024年10月TOP200房企销售额为4807.96亿元，环比上升62.9%，同比下降0.3%。绝对值水平来看，略高于2023年下半年平均值，达到了2024年以来新高；融资方面，房企在境内市场成功发行信用债30笔，总融资规模为235.5亿元，环比由降转增，净融资规模为29.9亿元，由负转正。10月无海外债发行。