房地产行业深度报告：房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复

研报摘要 供给收缩+需求前置释放，10月销售同环比均下行。新房优质项目供给缩量，10月重点35城商品住宅上市5.05万套，较9月明显下滑。十月月初的国庆中秋双节假期影响购房者看房、过户等交易流程，此外“金九”期间重点城市二手房成交活跃，刚需和刚改需求集中入市，部分购房需求在9月需求被提前消化，进入10月后市场需求自然回落；另一方面，2025年10月并无类似于2024年9月的楼市“一揽子“支持政策，去年高基数效应下，今年10月销售同比下降。 房价仍有压力，周期反转仍需时日。10月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，房价仍在下滑，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。二手房市场10月一线城市二手房住宅价格同比降幅扩大，环比降幅收窄，整体来看房价端依旧承压，但进一步大幅下降的概率不大。 房地产开发投资持续下行，未见拐点。10月中国房地产开发投资累计同比下降14.7%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。 投资建议：展望12月，做为年终收官之月，开发商推盘上市结构，直接影响市场成交，另外市场对于政策出台的期许仍可关注，尤其是房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）关注美联储降息对香港存量商业地产影响，恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。建议关注相关ETF如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通高股息率ETF。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险