房地产行业报告：地产延续调整，等待销售边际企稳

投资要点 根据统计局数据，2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比-17.2%，房屋新开工面积58770万平方米，同比-20.4%。新建商品房销售面积88101万平方米，同比-8.7%。2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅较上月有所扩大。新建住宅方面，一二三线城市环比分别下降0.3%、0.4%和0.4%，同比分别下降1.7%、2.5%和3.7%。二手住宅方面，一二三线城市环比分别下降0.9%、0.7%和0.7%，同比分别下降7%、6%和6%。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为126.6万方，本年累计新房成交面积为472.22万方，累计同比-27.1%。30大中城市近四周平均成交面积为193.53万方，同比-29.5%，环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.28万方，同比-36.1%环比-6.4%，二线城市近四周平均成交面积为111.09万方，同比-23.3%，环比-17.3%，三线城市近四周平均成交面积为35.16万方，同比-36.8%，环比-14.8%。上周14城商品住宅可售面积为7965.68万方，同比-4.57%，环比-0.01%，14城去化周期为20.41个月，其中一线城市去化周期为14.58个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为234.39万方，本年累计二手房成交面积为630.72万方，累计同比-12.3%。20城近四周平均成交面积为214.47万方，同比-15.5%，环比+2%。截至2025/1/5全国城市二手房出售挂牌量指数为6.33，环比-14.2%，挂牌价指数为145.94，环比-0.65%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为31宗，成交住宅类土地数量为17宗，新增供应商服类土地数量为49宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.83，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.49。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4346.25元/平方米，溢价率为1.18%，环比+0.03pct，成交商服类土地楼面均价为2175.75元/平方米，溢价率为0.73%，环比-0.23pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.52%，沪深300指数下跌0.57%，房地产指数跑输沪深300指数2.95pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.74%，恒生综合指数上涨2.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.3pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。