房地产行业2025年12月月报：12月新房成交同比降幅收窄，二手房降幅扩大；全年新房成交同比降幅收窄，二手房同比增速由正转负

核心观点 【新房成交】 12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。12月40城新房成交面积环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6pct。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加25Q1销售的基数也相对较高，我们预计26Q1市场仍将面临一定压力。从各能级城市来看，12月一、二线城市新房成交面积同比降幅均收窄，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：12月新房成交面积环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6pct。具体来看，12月北京新房成交面积环比上升56%，同比下降32%；上海环比上升12%，同比下降11%；广州环比上升30%，同比下降31%；深圳环比上升114%，同比下降48%。2）二线城市：12月新房成交面积环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7pct。12月新房成交面积环比正增长但同比负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波，同环比均负增长的有杭州、福州。3）三四线城市：12月新房成交面积环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6pct。 25年全年新房成交规模下降14%，降幅较24年收窄，但一线城市降幅大于二、三四线城市。25年全年40城新房成交面积同比-13.7%，降幅较24年收窄5.9pct。一、二、三四线城市新房成交面积同比下降15.8%、12.6%、13.6%，一线城市降幅较24年扩大3.3pct，二、三四线城市降幅收窄8.7、10.2pct。一线城市成交出现补跌情形，市场冷感“由弱向强”的蔓延。1）四个一线城市中全年成交均不及24年。其中深圳新房成交面积同比-35%，上海同比-11%，北京同比-16%，广州同比-13%。2）二线城市中，南宁、福州新房成交面积同比增长3%、12%，其余城市同比均下滑，武汉跌幅仅0.2%，南京、苏州、成都、宁波跌幅较大，均超过20%。3）三四线城市中，江门、韶关、莆田、衢州、温州新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，成交低迷，处于探底阶段。 【二手房成交】 12月二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。12月18城二手房成交面积环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9pct。各能级城市二手房成交面积同比均降幅扩大。12月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为14.9%、11.0%、14.8%，同比增速为-30.4%、-31.8%、-27.9%，同比降幅扩大4.4、4.4、8.0pct。具体而言，一线城市中，12月北京二手房成交面积环比+15%，同比-26%；深圳环比+15%，同比-40%。二线城市中，杭州环比+6%，同比-34%，成都环比+5%，同比-37%。 全年二手房成交规模同比下降4%，“以价换量”带动下成交表现明显仍好于新房，其中一线城市同比仍能正增长，二、三四线城市同比下滑。25年18城二手房成交面积同比-3.8%，由正转负，同比增速较24年下降13.1pct。一、二、三四线城市同比增速为2.2%、-6.4%、-9.6%，一线城市增速虽较24年下降21.6pct，但仍保持正增长，二线城市同比增速由正转负，较24年下降15.7pct，三四线城市同比降幅收窄5.0pct。二手房成交表现仍好于新房，主要原因在于：1）本轮下行周期停缓工、保交楼问题突出，开发商暴雷事件频出，购房者对于新房的交付信心不足，转而选择二手房；2）二手房房价较新房房价下跌幅度更大，购房者选择性价比更高的二手房来满足当前的住房需求。不过，随着二手房房价持续下跌，部分业主或出现“惜售”情形，26年二手房“以价换量”的情况能否维持需要进一步观望。具体城市来看，北京、深圳25年二手房成交面积同比分别增长1%、6%，成都同比+0.2%，其余我们跟踪的二线城市同比均下滑。 【新房库存与去化】 库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至12月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.1%，同比-8.3%；整体去化周期为17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月。具体来看，上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内。 【土地市场】 12月土地市场成交规模同比降幅收窄，溢价率同比下降。12月全国成交土地建面环比+126.7%，同比-8.9%，同比降幅收窄11.2pct；其中一、二、三线城市同比增速为-20.7%、-5.6%、-6.0%。全国成交土地平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；其中一、二、三线城市同比增速为-35.6%、-7.0%、-13.7%。全国平均土地溢价率为2.0%，环比-1.5pct，同比-1.9pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为5.4%、1.1%、1.5%，一线城市环比+1.4pct，同比-5.3pct，二线城市环比-0.3pct，同比-2.7pct；三线城市环比-2.0pct，同比-0.4pct。 25年全国土地成交量价齐跌，溢价率同比有所提升。25年全国成交土地总建面同比-9%；成交总价同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速分别为-9%、-2%、-11%；成交总价同比增速分别为-7%、-0.4%、-19%；楼面均价同比增速分别为2%、1%、-9%；平均土地溢价率分别为9.1%、6.2%、2.4%，一、二线城市同比分别上升2.1、2.4个百分点，三线城市同比下降0.7个百分点。 【房企】 房企销售：百强房企12月全口径销售同比降幅收窄，全年销售同比下降20%。1）百强房企12月权益销售额同比-26.7%（前值：-36.3%）。TOP20房企中，单月全口径销售额同比增速为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）。2）从全年销售来看，25年百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅较24年收窄7.3pct。TOP20房企中，全年全口径销售额同比增速为正的有：中建东孚（+31%）、金茂（+16%）、绿地（+9%）。千亿房企仅10家，较24年减少1家，分别为保利、中海、华润、招蛇、绿城、万科、建发、金茂、越秀、滨江。3）从企业类型来看，25年百强房企权益销售额中，民企占比31.7%，同比-4.5pct，央企占比49.2%，较同比+3.9pct，地方国企占比19.2%，同比+0.6pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额25年同比分别下降13%、17%，降幅相对较小，民企同比下降30%，降幅较大。4）从集中度来看，21年以来行业集中度持续下滑。25年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额的集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5pct，较20年的高位分别下降4.2、6.9、10.9、19.5、25.0pct。 房企拿地：12月百强房企拿地金额、拿地强度同比均下降；全年同比提升。1）百强房企12月拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11pct，同比-16pct。拿地金额排名靠前的有武汉城建、保利发展、湖北联投。2）从全年拿地来看，25年百强房企拿地金额1.10万亿元，同比虽增长2.6%，拿地金额不足21年的三分之一；拿地强度33%，同比+7.2pct；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6%。头部房企拿地金额同比涨幅较大，拿地强度相对较高，CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9pct。具体来看，拿地较多的为龙头央企和区域深耕型房企：中海（拿地金额991亿元，同比增速22%，拿地强度39%）、华润（791亿元，14%，34%）、保利发展（787亿元，16%，31%）、招蛇（787亿元，105%，39%）、绿城（698亿元，9%，46%）排名靠前。拿地金额TOP20企业中，中海、华润、保利发展、招蛇、绿城、金茂、中建智地、中旅投资、保利置业、武汉城建、联发、邦泰拿地金额同比保持正增长，绿城、金茂、中建智地、中旅投资、武汉城建、北京城建、联发、邦泰、象屿拿地强度超过40%。3）从企业类型来看，25年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体格局未发生改变。25年百强房企中民企拿地金额占比18.2%，同比+0.5pct，民企拿地市占率基本稳定在两成以内；地方国企占比39.5%，同比-7.2pct；央企占比42.3%，同比+6.7pct。我们认为，在销售端仍未实现止跌回稳的情况下，预计26年企业投资侧仍不会有明显的起色，整体依然以谨慎、分化为主。从城市角度来看，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域，26年投资也将继续聚焦核心城市和优质地块；从企业角度看，头部的国央企预计将持续领衔发力，持续在市场低迷期补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望，待后市表现来决定是否提升投资力度。4）从拿地集中度来看，百强房企拿地集中度有所提升。25年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度（拿地金额/全国土地成交金额）分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2pct。 房企融资：12月房地产行业融资规模同环比均下滑；全年同比正增长。1）12月行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%，平均发行利率2.56%，同比-0.25pct，环比-0.10pct。具体来看，12月华发、新城发行债券规模较大，为20、17.5亿元。2）从全年发行规模来看，25年行业国内外债券、ABS发行规模合计5967亿元，同比+6%，平均发行利率2.69%，同比-0.26pct。其中，国内债券发行规模3429亿元，同比-1%，平均发行利率2.48%，同比-0.38pct；海外债券发行规模161亿元，同比+141%，平均发行利率6.06%，同比+0.84pct；ABS发行规模2377亿元，同比+11%，平均发行利率2.76%，同比-0.25pct。具体来看，25年华润、保利发展、首开、招蛇发行规模较大，为302、240、179、171亿元。3）从到期规模来看，25年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%，26年7311亿元，到期规模进一步下降，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为808、1033、925亿元。 【政策】 中央层面，1）12月8日中央政治局会议召开，虽然会议没有明确提及房地产领域，但是“提质增效”、“化解重点领域风险”等表述，还是为26年行业发展定调。一方面要注重高质量的增量发展，另一方面也要积极化解风险。2）12月10-11日，中央经济工作会议召开。关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量推进城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。3）12月22-23日，住建部工作会议召开，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。明确提出“‘十五五’时期，住房城乡建设事业整体处在转型发展的关键期”；“2026年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大”，或意味着房地产在未来五年宏观经济中将继续发挥重要作用。本次在“推动房地产高质量发展”中进一步强调了“我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对‘好房子’形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的