广州甲级写字楼市场季度报告

概览和展望 年末改善，全年承压 2025年第四季度，广州甲级写字楼市场在“供给收窄+年末成交释放”的共同作用下，短期指标出现边际改善：当季新增供应仅约0.5万平方米，净吸纳量升至56,433平方米（年内最高），空置率环比回落0.5个百分点至17.0%；租金仍下行，但跌幅收窄，平均净有效租金环比下降1.7%至118.7元/平方米/月。这意味着市场尚未“转势”，但价格与去化的调整方式正在从简单的全面降价，逐步转向“以条款换成交”的精细化博弈。 供需层面，四季度成交结构显示需求仍以“换楼、降本、提质”为主。行业方面，TMT继续占据主导（63.9%），金融（24.8%）与专业服务（11.3%）跟随；交易类型上，搬迁类成交占比约83%，其中近四成为扩租型搬迁，新设立需求占比约10%。这说明企业总体仍谨慎，但并非完全停滞：在控制成本的前提下，优质楼宇、灵活条款与更匹配的区位，仍能吸引“升级+局部扩张”的真实成交。全年维度下，供需缺口仍是主线：2025年新增供应约48.2万平方米，而全年净吸纳量约12.1万平方米，供给集中入市对空置率形成持续压力。 投资市场方面，交易活跃度仍处低位但呈现“可成交资产先成交”的特征。四季度写字楼大宗交易仅1宗、成交额约人民币1.2亿元，全年累计约人民币37.5亿元，同比小幅回升。 展望2026年，压力仍主要来自供给端：已知待入市供应约140万平方米，且集中在金融城与琶洲，意味着租金与去化仍将持续面临竞争。在这一背景下，市场更可能呈现两点特征：其一，租金竞争将继续存在，但更集中体现在定向让利与条款组合（免租、装修补贴、灵活租期等）而非全面降价；其二，空置率的走势更取决于新增供应的实际入市节奏与项目预租兑现度，短期内“以条款换去化”仍将是业主策略的重心。