深圳甲级写字楼市场季度报告

概览和展望 市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化 2025年第四季度，深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面。年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米（全年最高），叠加本季度零新增供应，全市空置率环比下降1.5个百分点至24.6%。但租金仍在下行通道内，全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%；跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，反映价格调整边际放缓，但仍缺乏能够支撑租金企稳的确定性变量。 需求端的回升更偏向于周期性修复而非普遍扩张。行业上，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超过七成成交，科技企业在人工智能、跨境电商、网络安全等细分领域持续扩张。商贸零售以12.5%位列第三，更明显反映消费相关企业的新设办公需求。全年观察，搬迁（54.2%）仍为主导，企业更倾向于通过搬迁、整合与面积优化来控制成本，而扩张型租赁比例下降。 投资市场延续理性修复，自用型买家成为主力，全年大宗交易额达86.7亿元，反映企业在资产重估周期中的稳健策略。 展望2026年，供给侧的体量与节奏仍将主导市场波动。全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域；在新增供应集中兑现的阶段，空置率上行与租金下行压力更容易在上半年体现。下半年市场表现将取决于宏观经济走势、企业盈利预期与资本流动情况。若企业经营信心恢复，租赁需求有望缓步改善；若不确定性持续，市场底部区间可能延长。整体来看，租金波动或趋缓，但不同板块的调整节奏将继续分化，新兴区域或因产业、政策要素的利好保持相对活跃，而传统商务区则将继续以稳租为主。