房地产行业报告：百强房企销售跌幅扩大，央企拿地热度不减

投资要点 根据中指院数据，2025年1-7月，TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5pct。7月单月，TOP100房企销售额同比下降18.2%，降幅较6月基本持平。百强房企销售跌幅扩大，但企业拿地意愿仍然较强，尤其以央企为主，2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月增长1pct，核心城市优质地块竞争依旧激烈，目前建议关注近期拿地货值较高的中国海外发展。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为161.1万方，本年累计新房成交面积为5365.89万方，累计同比-3.9%。30大中城市近四周平均成交面积为141.92万方，同比-17.7%，环比-6.7%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.15万方，同比-23%，环比-4.6%，二线城市近四周平均成交面积为69.64万方，同比-15.9%环比-6%，三线城市近四周平均成交面积为31.13万方，同比-14.2%环比-11%。上周14城商品住宅可售面积为7984.52万方，同比-9.83%环比-0.3%，14城去化周期为17.27个月，其中一线城市去化周期为12.22个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为194.22万方，本年累计二手房成交面积为6803.76万方，累计同比+17%。20城近四周平均成交面积为203.1万方，同比-2.2%，环比-0.9%。截至2025/7/21全国城市二手房出售挂牌量指数为12.96，环比-2.3%，挂牌价指数为153.47，环比-0.03%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为49宗，成交住宅类土地数量为36宗，新增供应商服类土地数量为74宗，成交商服类土地数量为37宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.72，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.91。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6794.75元/平方米，溢价率为8.65%，环比-0.09pct，成交商服类土地楼面均价为1677.75元/平方米，溢价率为2.27%，环比-1.28pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指下跌3.43%，沪深300指数下跌1.75%，房地产指数跑输沪深300指数1.68pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.34%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.13pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。