2025年中国房地产研报：二手结构|上半年京沪深杭大面积、中高总价成交占比持增

步入2025年二季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但上半年累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年上半年30个重点城市二手房成交累计同比增12%，与新房成交环比持增形成鲜明对比。究竟上半年二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？ 一、京沪深3000万以上豪宅需求持稳，300-600万成交占比显著回调 从成交总价段来看当前居民当前购买力，主要呈现出以下特征： 一是京沪总价1000万以上豪宅市场需求稳中有增，成交占比不大但增幅较为显著，以上海为例，总价超1000万二手豪宅2025年上半年成交套数占比不足5%，但整体呈现出同环比齐增，其中1000-3000万增幅最为显著，同环比分别上升0.68pcts和0.33pcts。 二刚改客群即总价段处于300-600万成交占比显著回调，客户观望情绪持续加剧，以北京为例， 三个总价段300-400万元、400-500万元、500-600万元2025年上半年成交占比同环比齐跌，全面飘绿，整体市场呈现出刚需、高改“两头翘”，而刚改、中改需求“塌陷”的特征。 三是低总价段即200万以内极致刚需客群消费降级较为严重，沪深杭低总价房源2025年上半年成交集中度仍有上行趋势。以深圳为例，2025年上半年总价200万以内房源成交套数占比为14.69%，环比上升0.37pcts,同比上升3.39pcts；市场份额有进一步扩大趋势。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%左右。