房地产：北京楼市新政解读-力度有限，但可能是新一轮放松的开始

事项： 2025年8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化住房限购政策并加大住房公积金贷款支持力度。符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。 国信地产观点：1）新政出台背景是北京房价止跌失败，从3月开始重回下跌。2）本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限。3）有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。4）投资建议：房价持续下跌，意味着没有趋势性行情，但有政策“新说法”预期，意味着会有博弈机会。本次北京楼市新政边际释放的购买力恐有限，但有望成为新一轮放松的开始。个股推荐，中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家。5）风险提示：房价进一步下行；政策落地进度效果不及预期。 评论： 新政出台背景是北京房价止跌失败，从3月开始重回下跌 从二手房边际挂牌价看，北京房价在上一轮楼市新政后从24年11月初止跌。但自3月初开始，房价重回下跌，且以月环比衡量的下跌速度逐渐加快，近2个月跌幅达到-1.1%，基本回到2024年“924”之前的水平。且2019年以来，北京房价指数相对全国主要城市并未展现任何优势，也跑输四大一线城市整体。需要提示的是，虽然本次政策聚焦五环外市场，但并不意味着五环内的房价很坚挺。2020年以来，西城区、东城区、海淀区、朝阳区房价跑赢北京市大盘，主要涨幅在2021年入学大年。但从2023年初高点算起，东西海朝四区的房价表现，与全市整体没有太大区别，跌幅均为20%左右。 本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限 北京本次限购政策的松绑对购买力的释放主要体现在：1）符合条件的家庭在五环外不限购。2）京籍成年单身人士五环内限购套数增加1套。直观看，本次力度不及此前几轮，政策效果恐有限。一方面，考虑到2024年4月符合条件的居民家庭和成年单身人士可在五环外增购一套、2024年9月非京籍连续缴纳2年社保或个税即可在五环外购房，已经充分释放过五环外住房购买需求。另一方面，居民普遍对房价走势的预期持续悲观，2025Q2预期房价上涨的比例仅8.9%，创近十年历史新低，进一步加杠杆意愿不足，投资需求基本消失，因此成年单身人士满足自住需求更可能通过置换改善完成，而非增购一套。 有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政 虽然实际影响有限，但我们认为，北京楼市新政预示着一线城市新一轮放松的开始。2024年9月，在房价中高速下跌7个月后，中央出台了“止跌回稳”系列政策。今年截至目前，房价中高速下跌仅4个月，这也是4月和7月中央政治局会议淡化地产的原因。从目前的数据走势看，房价未来3个月如果保持跌幅，可以期待力度较大的“止跌回稳”新政。 投资建议： 房价持续下跌，意味着没有趋势性行情，但有政策“新说法”预期，意味着会有博弈机会。本次北京楼市新政边际释放的购买力恐有限，但有望成为新一轮放松的开始。个股推荐，中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家。 风险提示： 房价进一步下行；政策落地进度效果不及预期。