房地产：REITs专题研究报告（六）-央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进

扩容提质双轮驱动，央地协同推进REITs高质量发展新阶段。2025年3月26日，国家发展改革委、国家能源局联合印发《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027年）》，提出支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施REITs，打通“投融管退”机制；2025年4月9日，国家发展改革委主要负责人在《推动进一步全面深化改革走深走实》讲话中强调，推动基础设施领域REITs扩围扩容，释放市场投融资活力；2025年5月7日，国务院新闻办发布“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”方案，明确将REITs纳入沪深港通标的，推进债券市场对外开放，提升REITs直接融资功能；2025年6月20日，国家发展改革委发布《关于推动首批数据中心基础设施REITs发行》的通知，推动数据中心正式纳入可发行资产类别。与此同时，北京、上海、深圳等地方政府积极响应，先后出台专项文件推进项目储备机制建设，创新引入Pre-REITs工具，持续提升REITs项目质量与市场成熟度，构建央地协同、纵深推进的REITs政策体系。 2025年二季度REITs市场稳健回升，稳定分红表现突出。2025年二季度，中证REITs（收盘）指数在海外紧缩预期、租金回升放缓及阶段性供需失衡等多重扰动下，季度初一度跌破9500点，较一季度末回落约5%。但在分红季资金回流及政策催化作用下，指数逐步回升并稳定于万点关口，显示出良好的抗压与修复能力，继续保持“类固收+增长弹性”的特征。分红方面，季度末全市场71只REITs中有57只分红，覆盖率达80.3%，合计派现53.15亿元，显示出整体现金分配的积极性与稳定性。平安宁波交投REIT、中金安徽交控REIT和中信建投国家电投新能源REIT分红额位列前三，合计占比28.4%。其中，中金安徽交控REIT单季完成3次分红，充分体现其现金流稳健与收益可持续性。整体来看，二季度REITs在震荡环境中展现出结构性机会与稳定分红的双重吸引力，继续成为中长期资金配置的重要方向。 二季度REITs稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：一线核心资产韧性延续，华安张江产业园REIT（上海）出租率升至93.00%（+1.61pct），租金稳定；建信中关村产业园REIT（北京）出租率74.60%（+0.54pct），现金流增长18.02%。二线部分项目承压，华夏合肥高新REIT出租率降至74.80%（-4.83pct），租金同比跌14.25%。2）保障性租赁住房：总体高位运行，中金厦门安居REIT出租率99.25%，租金微涨0.37%；招商蛇口租赁房REIT林下项目出租率97.30%（+7.17pct），可分配资金增11.14%。个别如红土深圳安居REIT安居百泉阁出租率小幅下滑。3）高速公路：季节性回调明显，浙商沪杭甬REIT车流环比降79.39%；工银河北高速REIT得益于路网完善，车流与通行费收入环比分别增24.48%与25.11%。4）能源：整体改善显著，鹏华深圳能源REIT营收环比增66.16%；中航京能光伏REIT可分配资金因低基数及补贴回收大增2376.27%。5）环保：富国首创水务REIT营收与可分配资金环比分别增15.17%与29.62%，受水量与单价提升支撑；中航首钢绿能REIT垃圾处理量增13.27%。6）仓储物流：出租率环比升0.7pct至约94%，中金普洛斯REIT出租率92.20%，可分配资金增1.37%；中航易商仓储物流REIT环比大增50.89%（低基数+出租率提升）。7）消费：出租率维持高位，华夏华润商业REIT（青岛万象城）99.00%，租金微跌0.62%，可分配资金增3.30%；中金印力消费REIT出租率98.90%，租金降4.45%，现金流稳定。 风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险