房地产行业报告：北京五环外继续松绑 成交或迎阶段性放量

投资要点 8月8日北京住房限购政策再优化：1.符合条件家庭（京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭）五环外购房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户2.公积金贷款最高额度方面，首套房最高可贷款160万元，二套房最高可贷款140万元。3.最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。我们预计政策落地后北京成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为122.41万方，本年累计新房成交面积为5492.28万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.17万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19万方，同比-23.2%环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4%环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%环比-4.2%。上周14城商品住宅可售面积为7995.65万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14城去化周期为17.37个月，其中一线城市去化周期为12.29个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为189.62万方，本年累计二手房成交面积为6989.96万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至2025/7/28全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为56宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为63宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.96。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6055.5元/平方米，溢价率为6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为1679.25元/平方米，溢价率为2.25%，环比-0.08pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指上涨2.16%，沪深300指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深300指数0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，恒生综合指数上涨2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.12pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。