2021年7月第1周策略周报：对于中美房地产的深入思考

投资摘要： A股在7月的第1周出现阶段震荡，从板块来看，科创50、创业板指、创业板50等成分指数反弹居前，小盘股出现了持续回暖的迹象。在近一个月的持续反弹后，年初至今排名靠前的分别是创成长（年初至今21.7%涨幅）、创业板50（年初至今18.2%涨幅）、科创50（年初至今10.4%涨幅），年初至今呈现中小创成长牛市。 年初至今表现最好的板块分别是钢铁、采掘、综合、化工，表现最差的分别是家电、非银金融、国防军工、农林牧渔、房地产、传媒。本周表现较好的是电气设备、纺织服装、商业贸易。近一个月农林牧渔、轻工制造、医药生物、采掘等行业涨幅靠前。 本周重点对中美房地产进行思考： 从2021年开始一线城市租金提升，进入5月份租金同比增速已经触及25%。而同期二线和三线城市租金增速较为缓和。今年以来百城平均租金已经环比4个月正增长，并且有着加速态势。这一轮一线城市租金快速上涨主要有几个原因：1、一二手房倒挂中签难，刚需购房延后；2、接近6月份毕业季，有超过60%毕业生有一线城市工作打算；3、目前高房价收入比、低房租收益率下，租金上行空间被打开。 从2017年至今，一线城市新房严格限价下和二手房倒挂增加。2021年初至今，一线城市二手房价同比增速均超10%，超过新房增速5%以上，倒挂扩大。从经济学角度，当房价收入比达到临界点后，将会发生挤出效应将大量刚需群体挤压到租房市场，将首套房购置年龄推后。目前全球前20高房价收入比城市中，我国占了七个，分别是深圳、香港、北京、上海、台北、广州、杭州。 中国一线城市的毛租金收益率在1.4%-2%之间，处于全世界最低区间。目前土地政策下，房价收入难以出现下降，一线城市的刚需客户群体停留在租房市场的时间将会被迫拉长，在此基础上，预计后续房租收益率的提升幅度将会匹配居民收入提升幅度。 即使经过了2020年疫情后的一系列上涨，美国主要城市房地产依然没有出现严重泡沫，除了纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿、奥克兰等城市房价收入比高于6以外，其他主要城市都在6以下。即使房价最高的纽约房价收入比也只有10.11，是深圳的四分之一。 租金收益率角度，要考虑到美国房产税在1%-2%之间需要扣减掉这部分成本，所以纽约实际租金收益率在3.5%左右，是深圳的2.5倍。虽然美国10大、20大城市房价当月同比增速还在惯性上涨，但预计增速高点已经到达，后续同比增速会缩窄。二、三季度增加新房开工面积会有力缓解住房短缺，全美新房价格中位数过去五年只提升了24%，尚未出现全面泡沫。 投资策略：我们维持今年上证指数在3300-3800点之间震荡的判断，目前在全A股盈利向上复苏阶段，经济复苏牛市至少还将持续最少2个季度。从大类资产配置角度，集中供地后地价并未降低，严格限价下的一线城市新房套利空间依然巨大，值得投资和关注。全球半导体行业持续高景气，有望助推国产芯片行业进一步高速成长。下半年我们认为科技成长股还将继续引领牛市后半段，以半导体为首的自主TMT技术龙头企业有着进一步复苏的机遇。 风险提示：海外流动性风险、国内货币政策收紧风险。