房地产：资金面紧张叠加高基数，此消彼长使得数字特别难看

报告摘要 7月当月商品房销售额、销售面积、定金及预收款的同比增速均为年内首次转负，分别下降7.1%、8.5%、9.2%。当然这里面有一定的基数原因。去年同期刚刚从疫情中走出来，销售恢复性大幅走高，而今年7月则受到了洪水和疫情的双重打击，此消彼长导致数据特别难看。不过即使跟2019年同期相比，销售额和销售面积分别增长了8.3%和0.1%，增幅也是在显著下降的（前值分别为18.3%和9.8%），特别是销售面积基本跟2019年7月持平了。按揭贷款较为紧张（到位资金中“个人按揭贷款”项7月单月同比下降13.3%）和房企推盘较弱（前面几个月新开工持续疲软）也是重要原因，我们预计下半年新房市场将是供需双降的紧平衡。 7月新开工特别差，单月同比下降21.5%，累计值也是首度转负（-0.9%），即使拿今年7月跟2019年7月单月比也下降了12.6%。我们认为主要有以下几方面原因：（1）洪水叠加疫情，导致施工受阻(2)上半年房企拿地不足（300城土地成交面积同比下降6%，其中住宅同比下降11%，主要是二线和三线下降较为明显）（3）第一批集中供地中房企拿到的地普遍不赚钱，叠加新房市场有变冷迹象，房企开工意愿不足（4）7月份本来是集中供地大月，很多房企调集资金去交竞拍保证金（不过事后看很多城市都推迟了），导致开工资金不足（5）开发贷也较为紧张，资金来源中“国内贷款”项单月同比下降17.2% 受多城集中供地推迟影响，7月单月拿地依然较差，300城土地成交面积面积环比下降25%，同比下降38%。其中住宅类用地环比下降54%，同比下降52%。300城土地出让金环比下降62%，同比下降54%。其中住宅用地环比下降67%，同比下降58%。一二线降幅较为惨烈，三四线降幅小一些。 7月单月房地产投资同比增速仅为1.4%（前值5.9%），除疫情期间外上一次这么差还是在16年7月。实际上这跟去年同期基数非常高有一定关系（去年7月同比增长11.7%）。如果是同19年比的话今年增长13.2%（前值15.0%），增幅下降其实并没有特别夸张。但由于今年民营房企融资环境不断恶化，资金面持续紧张（7月到位资金单月同比年内首度转负-7.0%），无论是开工还是拿地都受到制约。后续若销售进一步下滑，叠加去年下半年投资基数不断走高，不排除出现单月投资增速转负的可能性。 风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期