房地产行业2026年1月月报：新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正；央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好

核心观点 【新房成交】 1月新房成交同比降幅收窄。1月40城新房成交面积环比-42.3%，同比-22.0%，同比降幅较上月收窄10.1pct。 从各能级城市来看，1月一、二线城市新房成交量同比降幅收窄；三四线城市在低基数的情况下，同比降幅仍然扩大，市场持续低迷。1）一线城市：1月新房成交面积环比-36.0%，同比-14.0%，同比降幅较上月收窄了14.8pct。具体来看，四个一线城市同环比均下滑，北京环比下降29%、同比下降8%，上海环比下降37%、同比下降10%，广州环比下降38%，同比下降7%，深圳环比下降38%、同比下降37%。2）二线城市：1月新房成交面积环比-50.5%，同比-18.1%，同比降幅较上月收窄了13.6pct。其中，仅青岛、苏州、福州新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1月新房成交面积环比-25.6%，同比-41.1%，同比降幅较上月扩大了2.1pct。宝鸡、吉安、江门、清远新房成交同环比均提升，莆田、泰安、云浮、惠州新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。 【二手房成交】 1月二手房成交同比由负转正。1月18城二手房成交面积环比-2.0%，同比+9.0%，同比增速较上月提升了41.3pct。 从各城市能级来看，各能级城市二手房成交同比增速均由负转正。1月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、0.3%、-3.6%，同比增速分别为15.0%、2.5%、16.0%，同比增速分别较上月提升了45.4、37.6、43.8pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长，苏州环比增长、同比下降，南宁、成都同比增长、环比下降，南京同环比均下滑。 预判后市，2月正值传统淡季且存在春假假期，预计市场将延续供需两淡，我们仍要重点关注年后及3-4月的成交情况。 【新房库存与去化】 库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期同环比均提升。1月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.4%，同比-6.3%；去化周期为18.1个月，环比+0.3个月，同比+3.8个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月内。 【土地市场】 1月土地市场成交规模同环比下降，溢价率环比提升。1月全国（300城）成交土地建面环比-76.5%，同比-20.2%；楼面均价环比-36.8%，同比-20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比+0.86pct，同比-4.34pct。一、二、三线城市成交土地建面环比增速分别为-64.0%、-79.7%、-75.9%，同比增速分别为111.1%、-17.9%、-19.6%；楼面均价分别为1706、1324、1084元/平，环比增速分别为-64.3%、-35.0%、-27.3%，同比增速分别为-92.7%、-20.0%、2.6%；平均溢价率分别为0%、3.34%、1.92%，其中一线城市环比-5.42pct，同比-14.61pct；二线城市环比+2.34pct，同比-10.11pct；三线城市环比+0.41pct，同比+0.19pct。 【房企】 销售：百强房企1月全口径销售同比降幅收窄，权益口径销售同比降幅扩大。百强房企1月实现全口径销售额同比-24.7%（前值：-27.9%）；权益口径同比-28.5%（前值：-26.7%）。TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%）。 拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企1月拿地金额同比-49.5%，拿地强度32%，同比-16pct；拿地建面同比-27.4%；楼面均价4017元/平，同比-30.5%。具体来看，1月拿地金额较多的主流房企有：越秀（拿地金额26亿元，拿地强度61%）、华润（22亿元，19%）。 融资：1月行业融资规模同比下滑，环比增长。1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比-26%，环比+7%，平均发行利率3.50%，同比+0.95pct，环比+0.94pct。具体来看，首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元，平均发行利率分别为3.32%、1.92%、3.02%、1.99%。从到期规模来看，26年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元。 【政策】 中央层面，央行降低再贷款利率、降低商业用房购房贷款最低首付比例，财政部延续换房个税退税政策；继25年12月末政策打通后，1月8只首批商业不动产REITs申报至交易所。1）央行在1月15日提出降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调0.25pct至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。2）1月17日，央行、金融监管总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。3）1月14日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，换房个税退税政策延续至2027年底。4）根据上交所官网，1月29日-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所（分别为华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业不动产REITs），预计募集总额314.7亿元，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，原始权益人有保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）。5）根据财联社报道，多家房企目前已经不被监管部分要求每月上报“三条红线”指标。 地方层面，广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例；杭州、上海、苏州发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作；多地优化公积金贷款政策，厦门、银川扩宽提取可使用范围，沈阳优化“商转公”；南京、银川等地发放购房补贴。 【板块收益】 1月地产板块跑赢沪深300，主要是因为情绪切换和板块轮动。1月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%。近期市场对于地产的关注度提升，主要是因为情绪切换和板块轮动。其他驱动事件有三：1）首批8只商业不动产REITs已申报至交易所，对于持有方以及行业都是有利的。2）上海三区“以旧换新”政策。“以旧换新”主要在于打通置换链条，但仍存在价格、利益平衡等问题，上海及其他城市很久之前就都做过，效果微弱，需静待观察。3）成交同比出现好转，但需理性看待，主要是因为去年同期春节基数较低。 投资建议 我们认为，当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。