2021中国办公楼市场白皮书：应势开新，重塑格局

中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。 中国内地200+城市中，仅4座一线城市的甲乙级办公楼租金高于5元/平方米/天、市场规模超过1,000万平方米；超过30%的城市租金低于1元/平方米/天，而超过60%的市场体量不足50万平方米，相当于只有5至8栋标准化楼宇。 北京的办公楼租赁成本指数位列全国榜首，是排名前50城市均值的3倍以上，主要受近年限制供应等调控政策影响。在同等经济增量的情况下，上海和深圳的办公租金成本约为北京的3/4，但仍明显高于其他城市。研究发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。 北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。 中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。 按当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。 国内企业不断深入下沉城市谋篇布局，对办公空间的需求呈爆发态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100+城市已设立办公地点或在短期内有租赁计划。