房地产行业研究：静待流动性边际改善，吹响反弹号角

核心观点 为什么我们认为近期地产板块流动性或有边际改善可能？ 我们认为房住不炒政策总基调尚未改变，但在短期也要兼顾地方财政压力和地产下行风险。 我们预计未来短期地产流动性方面或有改善可能， 主要基于3 方面原因： ①近期房地产销售持续下滑。 2021 年 8 月全国商品房销售额同比-18.7%。 40 城一手房 9 月累计销售面积同比-16%， 17 城二手房 9 月累计成交面积同比-35%。 ②土地流拍率上升，地方政府财政压力加大。 房企现金流紧张，已传导至土拍市场。 8 月全国土地成交价同比-10.5%， 1-8 月累计同比-6.2%。 土拍收入减少，地方政府财政压力加大。 以去年土拍规模排名前列的杭州为例。 杭州 2020 年住宅类土地成交总价 2,138 亿元，此外还新发行了超过 1,300 亿元的城投债。今年 1-8 月杭州住宅类土地成交金额为998 亿元，仅为去年的 47%。而今年 1-8 月，杭州新发城投债规模为 1,171亿元，已达去年的 90%。 土拍收入减少，发债规模已是高位， 这使得承办亚运会的城市压力加大。 ③头部房企负面新闻爆发，行业信用风险蔓延。 某头部房企现金流问题不仅影响了房企的信用融资，也影响了民众对部分房企品牌的信任， 这会进一步影响销售，并传导至拿地、开工、竣工等环节。 而且风险会进一步传导至产业链下游。 截至 1H21， 江山欧派有某房企应收票据6.8 亿元， 该规模是其 2020 年全年净利润的 1.6 倍。 地产流动性问题若得不到解决， 部分房企和以工程渠道为主的下游公司或都将陷入困境。 为什么我们认为地产板块已处于超跌阶段或迎反弹？ ①估值位于历史底部区间。②地产流动性或有改善可能。③旭辉、 中国金茂等公司股东或高管开始增持。 ④行业出清后， 资产流动性好、产品力优秀的房企发展前景仍较好。 后续地产选股思路是什么？ 我们认为若流动性一直紧张，未来或有房企暴雷，行业将进一步出清。 此时保利发展、万科、华润置地等头部房企，和龙湖、旭辉等资质好的头部民企将更有机会。若流动性有转向信号，则弹性较大的标的更有机会，比如融创中国，按 wind 一致预期计算， 其 2021PE 仅为 1.4x， 已处于历史最低估值区间。 为什么我们认为物业板块现在是底部区间？ ①估值已大幅回调。 物管板块PE 估值自 1 月高点已经回调 50%以上， 当前板块 PE（ ttm）平均值为19x。 ② 上市物业公司回购不断。 碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、建业新生活等公司自 7 月以来回购金额合计已经超过 7.5 亿港元。 ③地产开发规模受限， 物业战略地位反而提升。 我们认为民营房企未来在开发方面不会再激进扩规模，反而会将更多重心放到物业板块。 地产的出清，也有利于物业行业加速整合。 比如碧桂园服务并购了关联房企遭遇困境的蓝光嘉宝服务和富力物业； 龙湖物业虽未上市，今年已在一级市场并购了亿达服务和九龙仓物业。 ④ 政策依然友好。 政策依然鼓励行业往质价相符的方向发展，鼓励物业公司开展增值服务。 ⑤物业板块的高增速业绩相较当期估值已有较大吸引力。 后续物业选股思路是什么？ 我们认为民营物企战略地位高， 激励足执行力强，业绩增速更有保障。 部分房企遭遇困境，物业行业整合反而加速。 我们看好外拓能力强，社区增值发展快的物管公司，推荐金科服务、 华润万象生活， 建议关注碧桂园服务和建业新生活。 风险提示 房地产调控继续收紧；销售数据下滑幅度超预期；增值服务发展不及预期