房地产行业第37周周报：地产基本面持续下行，重点城市地价溢价强管控下百城土地溢价率降至3.4%

核心观点 本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周52个城市新房成交套数为3.3万套，环比下降28.9%，同比下降41.4%；21个大中城市新房成交套数为3.3万套，环比上升12.7%，同比下降7.2%；一、二、三线城市新房成交环比分别变化+12.6%、+23.8%、-21.6%，同比分别变动-37.8%、+20.8%、-30.4%。18个城市二手房成交套数为1.0万套，环比下降12.9%，同比下降49.6%；13大中城市二手房成交套数为1.0万套，环比下降1.5%，同比下降43.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+3.2%、-4.2%、-1.9%，同比增速分别为-45.7%、-40.1%、-47.3%。 新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。16个城市新房库存套数为101.7万套，环比上升0.7万套，去化周期为10.9个月，环比上升0.4个月；9个大中城市新房库存套数为56.1万套，环比上升0.8万套，去化周期为8.4个月，环比上升0.4个月；一线城市新房库存量23.8万套，环比上升0.6万套，去化周期7.1个月，环比上升0.4个月，二线城市新房库存量20.0万套，环比上升0.2万套，去化周期为9.3个月，环比上升0.5个月。三线城市新房库存套数为12.3万套，环比持平，去化周期10.4个月，环比上升0.2个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为145宗，环比下降15.2%，同比下降54.7%；成交土地规划建筑面积为992万平方米，环比下降17.7%，同比下降64.0%；成交土地总价为522亿元，环比上升113.2%，同比降24.3%；为5264元/平方米，环比上升159.2%，同比上升110.1%；百城成交土地溢价率为3.38%，环比下降18.6%，同比下降80.8%。 投资建议 国家统计局公布了8月房地产销售与投资数据，销售、投资等核心指标继续全面回落，投融端严监管+集中供地断档双重压力下新开工再现双位数负增长。随着9月第二批集中供地逐步开展，一定程度上缓解了近期土拍和新开工下行带来的市场悲观情绪。从已经完成的10城二批集中土地成交来看，10城二批合计成交321宗地，总建面3367万平，成交总价2457亿元，楼面均价较首批下降了0.2%至7297元/平，平均溢价率从首批的11.7%大幅下降至4.6%，底价成交率从39.1%提升至66.2%，触顶成交率从35.8%下降至13.9%，预期毛利率提升了8.3个百分点，符合我们此前土地市场降温、利润率改善的猜想，供地政策优化调整实施效果符合预期，地产股的估值有持续修复的可能。同时，值得注意的是，我们还可以看到流拍与主动撤牌的情况增多，流拍率从首批的2.3%提升至7.8%，另有79宗地终止出让（占总挂牌数的20%）。整体开发商拿地动力不足。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，龙头房企持续低成本补充优质土储。在此背景下，可以更加关注资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。