房地产行业周报：新房成交持续下行，因城施策持续推进

市场表现： 本周，上证指数-0.98%，收报于3547.34点；创业板指本周+2.00%，收报3350.67点；沪深300本周-1.03%，收报于4908.77点。房地产板块-8.1%，在28个行业内位列第28位。 新房成交：成交面积同比-30.6%，环比+10.4% 本 周（10.22-10.28），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约333万方，同比-30.6%，环比+10.4%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积94万方，同比-31.4%、环比+13.1%；二线（14城）一手房合计成交面积141万方，同比-24.6%、环比+6.3%；三线（14城）一手房合计成交面积98万方，同比-37.0%、环比+14.2%。 二手房成交：成交面积同比-51.7%，环比+2.3% 本周（10.22-10.28），我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约97万方，同比-51.7%，环比+2.3%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-50.7%、环比+5.9%；二线（8城）二手房合计成交面积46万方，同比-18.4%、环比+1.9%；三线（7城）二手房合计成交面积23万方，同比-53.6%、环比-0.8%。 新房库存：库存面积环比+0.86%，去化周期9.7月 截至2021.10.28，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9193万方，环比+0.86%，整体去化周期（按面积）约9.7月。其中，一线（4城）新房库存合计2930万方，环比+0.97%，去化周期8.5月；二线（6城）新房库存3120万方，环比+0.04%，去化周期7.3月；三线（6城市）新房库存3120万方，环比+0.04%，去化周期18.4月。 土地市场：百城土地成交面积1201万方，成交土地总价275亿元，土地溢价率4.39% 上周（10.18-10.24），百城土地供应数量为187宗，对应土地供应建面约1653方；百城土地成交数量为128宗，对应土地成交建面约1201万方，成交土地总价约275亿元，百城土地溢价率为4.39%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为184万方、379万方和638万方，同比分别为0%、-81%和-74%，对应土地溢价率分别为4.56%、0.10%和6.80%。 投资建议： 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，Q4基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。