房地产：“银十”褪色，单月权益跌幅高于全口径

主要观点： 事件 克而瑞发布《2021 年 1-10 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》。 10 月百强单月权益销售金额同比-34.2%，降幅较前值收窄 2.1pct根据克而瑞数据计算，百强 10 月全口径销售金额同比-30.1%，增速较前值回升 5.9 个百分点； 1-10 月全口径累计销售金额同比增幅较前值下降 5.6 个百分点至 7.5%。从权益角度看，百强 10 月实现权益销售金额同比-34.2%，较前值回升 2.1 个百分点； 1-10 月累计权益销售金额同比增幅较前值下降 5.9 个百分点至 4.6%。权益口径降速略高于全口径， 或反映出当前政策影响致合作拿地提升期获取的项目入市所致。 2021 年以来房地产相关政策高频迭出，多地第二轮集中供地土拍规则调整。 “三条红线”及 40%投销比的约束下，房企拿地趋于谨慎， 拥有量质兼优的土储及善于多元拿地的房企有望实现销售稳步增长。 行业格局阶段性重塑，规模型房企单月降幅扩大 1-10 月累计全口径 TOP3/10/20/50/100 门槛较去年同期分别变动-342、 288、 126、 53 和 9 亿元，各梯队除 TOP3 外准入难度逐步提升。其中， TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的 10 月单月同比分别为-36.0%、 -42.2%、 -21.0%、 -19.9%、 -34.1%， 较前值分别变动+11.0、-0.2、 +0.2、 +10.6 和+6.7 个百分点。从权益口径计算、 TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的单月同比分别为-62.5%、 -23.5%、 -19.1%、-27.5%、 -39.5%，较前值变动分别为-3.8、 13.7、 -0.1、 -2.4、 2.8 个百分点。由此可见， 10 月受制于大环境政策的持续深化，整体销售偏弱，受制于行业整体环境影响，头部房企下半年基数偏高致同比降幅有所扩大。 投资建议 继“三条红线”后， “房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变， “以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， Q4 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。 风险提示 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等