房地产行业周报：首开申报商业不动产REITs，房企权益融资通道逐步拓宽

投资要点： 板块行情：本周上证指数上升0.4%、深证成指上升1.4%、创业板指上升1.2%、沪深300上升0.4%、房地产（申万）下跌0.7%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：ST中迪(+27.6%)、京能置业(+14.4%)、京投发展(+10.9%)、先导基电(+9.8%)、光明地产(+8.0%)，涨跌幅后五的分别为：皇庭国际(-10.1%)、我爱我家(-8.5%)、城投控股(-6.4%)、卧龙新能(-6.1%)、财信发展(-5.9%)。 数据跟踪：新房：本周（2.07-2.13），42个重点城市新房合计成交136万平米，环比下降6.3%。2月截至本周（2.01-2.13），42个重点城市新房合计成交262万平米，环比上升17.7%，同比上升27.6%，年初至今累计成交同比下降17.5%。二手房：本周（2.07-2.13），21个重点城市二手房合计成交154万平米，环比下降25.3%。2月截至本周（2.01-2.13），21个重点城市二手房合计成交342万平米，环比上升12.3%，同比上升70.0%，年初至今累计成交同比上升25.8%。 行业新闻：宏观方面，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、农业农村部四部门联合印发《关于统筹建立常态化金融支持机制助力防止返贫致贫和乡村全面振兴的意见》，支持有条件的安置区用好保障性住房金融支持政策。市场方面，国家统计局数据显示，2026年1月，70城商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降；70城二手住房价格指数环比下跌0.5%，呈现企稳信号。因城施策方面，江苏省召开房地产从业人员座谈会，研究提振房地产政策举措；上海公示大都市圈国土空间规划草案，覆盖长三角14城；浙江衢州龙游县出台购房补贴政策，涵盖购房消费补贴与多孩家庭购房补助两类。 公司公告：2026年1月单月销售金额：华侨城A5.9亿元（YOY-53%）；华润置地116.5亿元（YOY+0.4%）；新城控股7.1亿元（YOY-30%）；金地集团12.2亿元（YOY-46%）；中国金茂76.0亿元（YOY+14%）；龙湖集团24.5亿元（YOY-45%）；招商蛇口76.7亿元（YOY-15%）；保利发展156.2亿元（YOY-13%）。2026年1月单月销售面积：华侨城A4.5万平（YOY-45%）；华润置地36.8万平（YOY-25%）；新城控股14.8万平（YOY+28%）；金地集团7.8万平（YOY-50%）；中国金茂33.7万平（YOY+11%）；龙湖集团30.0万平（YOY-11%）；招商蛇口27.2万平（YOY-39%）；保利发展73.0万平（YOY-5%）。其他方面，首开股份启动商业不动产REITs申报，拓宽权益融资盘活存量资产。 投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：在多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。 风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。