业绩不及预期

摘要 中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年2月12日发布的题为《Earnings miss》的报告，凯德投资（CLI）2025年归属股东净利润（PATMI）为5.39亿新元，较市场一致预期低10%。焦点集中于中国资产组合，该部分录得5.45亿新元公允价值损失，并以较账面价值折让10-20%的价格处置了10亿新元资产。公司计划推出第二支中国不动产投资信托（C-REIT）以加速资产处置并实现更优估值，但中信里昂认为此过程仍需时日。 盈利不及预期源于费用收入放缓 核心税后利润5.39亿新元较市场一致预期低10%。费用收入受上市基金与私募基金驱动增长6%，但不动产投资业务（REIB）同比下滑7%。公允价值损失达4.36亿新元，其中中国资产组合损失5.45亿新元、英国/欧洲资产损失6,200万新元，但被印度（+9,800万新元）、东南亚（SEA，+5,900万新元）与澳日韩（+1,700万新元）的改善部分抵消，末期股息维持12分。资产管理规模（FUM）同比增长7%至1,250亿新元，但需通过外延增长达成目标。 拟推第二支C-REIT加速资产循环 资产处置方面，总处置额同比激增3倍至15亿新元（2024财年：4亿新元），投资额达37亿新元（同比+68%）。公司正积极缩减中国资产账面规模（资产负债表上约30亿新元），目标于2026年二至三季度推出第二支C-REIT。深圳来福士广场（Raffles City Shenzhen）是第二支C-REIT的种子资产之一。近期10亿新元中国资产处置价较账面价值折让10-20%，中国资产组合净物业收益率（NPI Yield）为3-5%。这表明凭借更低的资本成本，C-REIT将成为凯德投资实现中国资产循环的关键载体。 愿提升杠杆率把握优质收购机会 管理层表示，若遇优质收购机会，可接受净负债率升至0.9倍。研究指出大规模收购需进行股权融资。公司2026年计划推出四支新基金：亚太生活基金（APAC Living Fund）、亚太物流基金（APAC Logistics Fund）、新元永续基金（SGD Evergreen Fund）及数据中心基金（Data Centre Fund）。 催化因素 该股的催化因素包括利率暂停或降息推动资产循环环境加速，使集团能够将账面资产剥离至Reits或私募基金以降低 杠杆并改善股东权益回报率。利率环境宽松亦有望推动上市Reits以更高估值或账面溢价交易。中国房地产市场回暖亦是关键催化因素，由于集团近三分之一资产位于中国，且正重点推进该市场的资产循环。 投资风险 估值面临的主要风险包括长期高利率环境延缓资产循环进程，导致管理资产规模增长放缓及股东权益回报率表现不及预期。新一轮疫情可能拖累酒店业务增长——该业务是盈利能力与股东权益回报率的重要支柱。最后，任何稀释性投资或低于账面价值的处置行为亦将构成风险。贸易战引发的全球前景进一步恶化可能延缓资产循环。