房地产行业专题报告：房地产行业：上海调整限购，楼市小阳春可期

研报摘要 1月重点城市二手房成交整体改善。与2025年不同，2026年春节在2月中旬，1月房地产市场交易周期延长，无春节假期扰动，成交窗口期增长，1月份多地二手房成交套数同比正增长。北上深三地1月二手房成交套数同比涨幅超过20%。 新房市场成交改善弱于二手房。1月开发商整体推盘供给下降，重点35城商品住宅供应量大幅下降，35城批准上市商品住宅4.11万套，同比下降超4成。二手房具备的价格、交付优势，部分刚需和改善需求转向二手房市场，分流新房需求。此外，2月中旬春节，部分购房者节前观望，购房意愿降温。 成交回暖叠加政策利好，70大中城市二手房价环比降幅持续收窄。1月，个人出售购买不足2年的住房，增值税从5%降至3%，换房个税退税延续，降低交易成本。同时，多地放松限购、优化贷款，叠加“收购存量房用作保租房”等举措，稳定市场预期。2026年2月25日，上海进一步调整限购，非沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内购房社保3改1，进一步扩大公积金贷款额度，最高额度从160万提高至240万。利好政策持续出台，稳定市场预期，二手房成交放量有望带动价格逐步企稳，1月深圳、杭州等地二手房成交放量，单月成交超过2025年12月，成交量逐步修复，有助于稳定市场预期。 部分房企持续推进多元化营销，春节假期整体楼市表现平稳。根据中指数据，重点21城春节假期（2.15-2.23）新建商品住宅共网签成交10万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平。部分城市积极开展购房活动，蓄力小阳春。 投资建议：2026年开年政策基调积极，《求是》杂志明确房地产的金融属性，提出政策要一次性给足。换房个税退税延续，降低交易成本。多 地放松限购、优化贷款，促进二手房成交改善。预计2026年仍将整体围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路，新开工、施工等投资链条仍面临一定压力，多举措去库存持续推进，“四代宅”等“好房子”在新建住房中供应比例有望增长。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。