房地产行业周报：中央释放积极信号，各地政策加码频出

本周核心观点： 中共中央政治局为地产释放积极信号， 金融管理部门开会针对12家问题房企的纾困进行指导， 国务院、 发改委也提出保障房地产稳增长政策， 各地出台放松政策频率更为密集。 本周新房成交面积保持环比增长， 同比增速降幅收窄。二手房市场同比降幅收窄， 其中二线城市领涨、 同比已经由负转正。 土地方面， 本周供应、 成交面积与上周变化不大， 供需比略微上升， 其中一线城市成交建面同比增速为68.8%， 增长较快， 二三线依旧未见好转。 本周融资方面也出现一定回暖，发债偿债均有所上升， 净融资额由负转正， 信托发行数量、 金额均环比上升。 整体来看由于疫情、 整体环境等影响本周新房、 二手房成交面积环比上升， 同比降幅扩大， 土地市场环比上升、 同比降幅缩窄， 商品房库存量持续上升。 重点政策分析： 中共中央政治局4月29日召开会议， 其中针对房地产行业， 会议强调， 要有效管控重点风险， 守住不发生系统性风险底线。 要坚持房子是用来住的， 不是用来炒的定位， 支持各地从当地实际出发完善房地产政策、 支持刚性和改善性住房需求， 优化商品房预售资金监管、 促进房地产市场平稳健康发展。 本次会议提到守住不发生系统性风险底线。 可以看出近期房地产风险是国家比较重视的需要积极管控的内容， 要防范房地产风险蔓延到其他领域。 受外部环境及本次疫情影响，一二季度GPD增速承压， 本次会议明确了今年GDP增速5.5%的目标不变， 可见国家对地产行业有效管控的决心和对后续地产发力的预期。 本次中央对政策宽松的表态较15年以来几次地产周期放松有一定的变化， 在坚持“房住不炒”的总基调下， 本次提出了根据当地实际情况出发完善房地产政策， 改善住房需求， 这也是继2021年12月中共中央政治局会议以及2022年3月政府报告之后更为明确支持地方因城施策改变房地产政策的提法， 为各地政策进一步综合性放松打开了空间。 一周行情回顾： 本周（ 2022/4/25-2022/5/1） 申万房地产指数下跌0.96%， 跑赢上证综指0.33pct， 在各类板块中位列第8/32，恒生地产建筑业指数上涨0.24%， 跑输恒生综指2.06pct。 本周涨幅前3的地产公司为： 中交地产（ 45.95%） 、 南国置业（33.91%） 、 滨江集团（ 22.62%） 。 本周跌幅前3的地产公司分别为： 皇庭国际（ -39.75%） 、 泰禾集团（ -24.5%） 、 *ST绿景（ -22.45%） 。 本周（ 2022/4/25-2022/5/1） 恒生物业服务及管理板块上涨3.5%， 跑赢恒生综指1.19pct， 跑输恒生中国企业指数1.18pct， 在各类板块中位列第9/28。 本周涨幅前3的公司分别为： 宝龙商业（ 12.6%） 、 时代邻里（ 12.26%） 、 滨江服务（9.09%） ， 本周跌幅前3的公司分别为： 佳兆业美好（ -9.01%） 、 第一服务控股（ -4.65%） 、 建发物业（ -1.8%） 。 地产市场监测： 上周六至本周五（ 2022/4/23-2022/4/29） 新房成交数据： 30个大中城市新房成交面积217.02万平， 环比上升1.9%， 同比下降48.4%， 降幅缩窄。 ： 16城二手房成交面积198.5万平， 环比上升29.5%， 同比下降9.7%， 降幅收窄。 上周（2022/4/18-2022/4/24） 100大中城市土地供应建面2942.82万平， 同比下降34%， 环比上升4.2%， 土地成交建面1801.13万平，同比下降45.9%， 环比下降1.81%， 供需比上升至1.63。 房企融资情况： 本周（ 2022/4/25-2022/5/1） 房企境内新发债总额为216.43亿元， 同比下降1%， 环比上升23.89%。 信托发行方面， 本周发行9只房地产信托， 发行规模7.82亿元， 环比下降79.74%。 平均年收益率7.57%， 平均期限1.81年。 风险因素： 政策风险： 政策放松进度不及预期。 市场风险： 地产行业市场恢复不及预期， 疫情控制情况不及预期。