房地产行业研究：4月销售持续低迷，中央定调支持行业

行业点评 本周地产和物业板块大幅回落后反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.7%，沪深300指数涨跌幅为+0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.2%和+3.4%。 重点城市集中土拍热度上升。本周全国300城宅地成交建面1131万㎡，单周环比20%，单周同比-65%，平均溢价率7%，杭州、深圳土拍热度较高，其中深圳8宗宅地全部封顶价成交。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面13127万㎡，累计同比-53%；年初至今，绿城中国、建发房产、华润置地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周一手房销售环比上升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计424万平米，周环比+13%，周同比-48%，其中：一线城市周环比+21%，周同比-56%；二线城市周环比+10%，周同比-42%；三四线城市周环比+17%，周同比-63%。 本周二手房销售环比上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计196万平米，周环比+30%，周同比-27%，其中：一线城市周环比+9%，周同比-32%；二线城市周环比+38%，周同比-23%；三四线城市周环比+24%，周同比-56%。 中央政治局会议定调后，各地迅速出台调控宽松政策。4月29日中央政治局召开会议，在提及房地产业时首次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，表明中央对房地产调控的积极态度，地方政府的调控灵活度也更高。会议后当日，南阳、洛阳、沈阳、株洲等多个城市迅速出台房地产调控宽松新政，惠州、上饶等城市也在次日出台新政以促进房地产市场健康稳定，包括但不限于购房补贴、提高贷款额度、降低首付比例等，大范围多维度的调控宽松正在持续出台。我们预计房地产调控宽松的态势将延续，后续需关注市场销售实际的恢复情况。 4月房地产销售持续低迷，下旬略有企稳态势。2022年4月，市场情绪较低，叠加多城市疫情影响，房企销售金额呈持续下行态势，据克而瑞数据，2022年1-4月，百强房企全口径销售金额21203亿元，同比下滑50%；4月单月同比下滑59%，降幅持续扩大。而从周度高频数据看，4月下旬各能级城市一二手房销售同比依然下滑，而环比数据已连续3周上涨，市场正在筑底阶段。我们认为市场基本面较好的一二线、长三角城市有望在本轮率先企稳回暖，从而带动整体市场的逐步恢复。 投资建议 中央已对行业定调，预计宽松政策将持续出台，优质的一二线、长三角城市市场将率先企稳。地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复