房地产行业第17周周报：4月百强房企销售降幅进一步扩大，政治局会议后更多城市政策放松可期

核心观点 本周新房、二手房成交量均有所上升。本周43个城市新房成交套数为3.1万套，环比上升4.1%，同比下降55.3%；17个大中城市新房成交套数为2.1万套，环比上升5.8%，同比下降49.3%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化32.6%、10.3%、-8.3%，同比增速分别为-61.6%、-46.1%、-41.0%。15个城市二手房成交套数为1.5万套，环比上升16.9%，同比下降38.0%；11个大中城市二手房成交套数为1.4万套，环比上升15.2%，同比下降35.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为5.0%、20.2%、23.4%，同比增速分别为-35.4%、-38.5%、-13.0%。 新房库存量有所上升，去化周期相比上周有所下降。15个城市新房库存套数为104.3万套，环比上升1.4%，去化周期为17.8个月，环比下降0.9个月；8个大中城市新房库存套数57.7万套，环比上升2.6%，同比上升4.9%，去化周期为13.7个月，环比下降0.5个月；一线城市新房库存量28.1万套，环比上升4.8%，去化周期14.2个月，环比上升0.2个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比上升0.6%，去化周期为14.6个月，环比下降1.2个月，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比上升0.6%，去化周期10.8个月，环比减少1.3个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为280宗，环比下降3.8%，同比下降54.2%；成交土地规划建筑面积为1801万平方米，环比下降1.8%，同比下降45.9%；成交土地总价为508亿元，环比上升109.1%，同比下降34.5%；成交土地楼面均价为2819元/平方米，环比上升112.9%，同比上升21.2%；百城成交土地溢价率为2.71%，环比下降14.2%，同比下降90.2%。 房企信用债发行规模环比与同比均有所增加。本周房地产行业信用债总发行量为233.43亿元，同比增加7.9%（前值：-36.7%），环比增加49.4%；总偿还量为140.29亿元，同比提升36.9%（前值：-25.2%），环比增长28.6%；净融资额为93.14亿元。其中国企信用债总发行量为233.43亿元，同比增长60.8%（前值：27.8%），环比上升49.4%；总偿还量为70.67亿元，同比提升67.0%（前值：-16.9%），环比下降22.7%；净融资额为162.76亿元。民企连续三周无信用债发行，本周总偿还量为69.62亿元，同比提升15.7%（前值：-50.8%），环比增加294.9%；净融资额为-69.62亿元。 投资建议 我们认为当前地产行业已迈入深度调整期，从本周公布的百强房企销售来看，4月百强房企全口径销售额降幅进一步扩大至-58.9%，楼市地市景气度持续低迷，部分城市基本面面临严峻的下行压力。近期各地地产政策调整节奏明显加快，同时向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸，例如本周黄石、江门、株洲出台购房补贴政策，廊坊、上饶、洛阳、贵阳下调首付比例，中山、惠州、沈阳取消部分限购，天津拟停止限价商品房销售等。从中央层面来看，政治局会议对地产定调“稳中趋松”，地产政策调控路径更加清晰明确，我们认为后续“因城施策”、“因时施策”、“因房施策”将进一步加速落地，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。 我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。