房地产行业研究周报：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来

每周一谈：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来 2021年房地产板块营收增速略有放缓，2021年营收同比增长9%，较2020年减少3个百分点；2021年四季度、2022年一季度营收同比增速分别为-10%、-13%，为近期季度同比增速最低位。主要受房企资金紧张影响，行业竣工规模同比下行，影响项目结算确认，导致近2个季度营收出现同比负增速。随着行业政策面、融资面支持力度增加，及销售改善预期渐强，房企资金环境将改善，进而拉动竣工结算规模回升，行业营收增速底部有支撑。 2021年行业盈利规模大幅下降，同比增速为-85%，较2020年减少72个百分点，2021年四季度-2022年一季度行业利润规模由负转正，2022年一季度同比增速为-41%，单季度盈利规模触底反弹。 2021年行业盈利能力持续下行，2021年毛利率及净利率分别为20.8%、2.5%，较2020年减少6.2、6.8个百分点，2021年四季度行业整体为录得单季度亏损，2022年一季度实现反弹，毛利率及净利率分别为20.3%、2.3%，环比减少0.6、增加7.4个百分点，实现季度同比增速回正。当前行业盈利能力已处于底部，结算项目毛利率将随着土地成本上升幅度减缓而逐步企稳，且行业基本面将持续改善，未来行业盈利能力触底反弹将开启。 行业整体负债水平有所压降，2021年行业整体净负债率为79.3%，剔除预收款资产负债率为72.4%，现金短债比为0.97，分别较上年减少2.1个百分点、持平、减少0.13。随着2021年行业融资端进入净偿还，行业整体资产负债水平有所下降，其中净负债率及剔除预收款资产负债率均下行，而现金短债比受偿债影响，出现小幅降低，短期偿债压力有所增加。 2022年上半年关注短期偿债压力，2021年四季度-2022年一季度，行业整体净债率增加，现金短债比回落，2022年上半年仍是房企偿债高峰期，负债风险端看，仍需关注短期偿债压力。 2021年行业出现筹资资金大幅净流出，导致行业现金流为负,2021年行业经营、筹资、投资活动现金流净额分别为3793亿、-2213亿、-3297亿，受融资环境收紧影响，行业出现筹资端净流出，房企的资金链承压。 筹资及投资端现金流净流出现象在改善，但经营性现金流面临压力。行业现金流压力最大点出现在2021年三季度，随着近期融资环境改善，筹资端现金流净流出现象已出现明显改善；当前行业资金压力由筹资端向经营端转移，受销售市场弱势影响，经营现金流在2022年一季度出现流出975亿。 2021年行业年报结果并不理想，但基本面在2022年将持续改善，另一方面房企已在2021年报中计提了减值损失，2022年行业再启程，必将有一份更令人满意答卷。 数据追踪（4月24日-4月30日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-50PCT、-38PCT，一线城市-53PCT，-36PCT，二线城市-73PCT，-69PCT，三线城市+2PCT，+9PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-30PCT，累计同比-31PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+13PCT，成交建筑面积累计同比-11PCT，成交金额累计同比-56PCT，土地成交溢价率为5.06%。 城市行情环比：北京（-35PCT），上海（-8PCT），广州（+45PCT），深圳（-8PCT），南京（-4PCT），杭州（-14PCT），武汉（-17PCT） 投资策略：“稳增长”背景下行业基本面改善需求强烈，持续看好未来政策宽松引导行业基本面复苏；建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。