房地产行业点评报告：单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降

单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长 国家统计局发布2026年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积5.65亿平，同比-13.2%（1-8月-12.1%），其中商品住宅销售面积同比-13.8%；1-9月商品房销售额5.38万亿元，同比-13.9%（1-8月-13.0%），其中商品住宅销售额同比下降13.7%；1-9月商品房销售均价约9525元/平，同比约-0.8%，环比+0.1%。9月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-20.7%和-20.1%，单月降幅较8月分别扩大5.9pct和8.0pct，8月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有所加大。库存端，9月末新建商品房待售面积7.48亿平，同比-1.5%，其中待售3年以下面积同比-5.0%，去库存政策效果延续。1-9月二手房交易网签面积6.17亿平，同比+10.7%，二手韧性显著强于新房。 单月开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大 2026年1-9月，全国房屋新开工面积3.40亿平，同比-24.9%（1-8月-24.8%），其中住宅新开工同比-25.4%；9月单月新开工面积同比-25.6%，降幅较8月（-30.9%）收窄5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的Wind322城2026年1-9月宅地成交面积同比-22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9月房屋竣工面积2.33亿平，同比-25.1%（1-8月-23.7%），降幅扩大1.4pct；9月单月竣工面积同比-36.4%，较8月（-28.4%）进一步扩大8.0pct，竣工端此前收窄的积极迹象再度被逆转，且竣工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。 开发投资额降幅扩大，资金面结构性分化 2026年1-9月，房地产开发投资额5.34万亿元，同比-20.6%（1-8月-19.9%），降幅扩大0.7pct，其中住宅开发投资同比-20.5%；9月单月开发投资额同比-26.3%，较8月（-25.5%）扩大0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至7.4pct（1-8月为7.8pct）。1-9月房地产开发企业到位资金5.68万亿元，同比-21.6%（1-8月-21.0%），其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化。 投资建议 整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9月销售端单月降幅重新走扩，投资端降幅仍扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售3年以下面积-5.0%）、9月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房成交延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。