2026年02月百城二手房市场月报

概要： 2026年2月百城二手房市场延续"筑底蓄力、分化加剧"的调整态势，核心特征表现为"量能边际改善、价格震荡寻底、城市冷热不均"，市场正从快速下跌转向弱平衡状态下的结构重塑。供需层面，挂牌量延续去化态势但同比近乎持平，一线城市环比降幅领跑而二线城市库存压力持续累积，呈现出"高能级边际改善、低能级困局未解"的鲜明反差；与此同时，找房热度高位回落、动能减弱，一线城市全面承压而部分二线城市逆势增长，反映出前期政策刺激效应进入消化期，购房者观望情绪升温，供需错配的结构性矛盾依然突出。流动性与价格指标同步印证市场分化深度：挂牌时长普遍拉长，长三角核心城市"冰火两重天"、北方二线城市去化周期显著承压，人口与产业禀赋成为决定流动性的核心变量；挂牌均价环比微降但同比降幅收窄，一线城市内部分化显著，强省会城市展现韧性而前期热点城市深度调整，市场正经历由高基数城市向外围扩散后的估值再平衡。 政策端，以上海"沪七条"为标志，一线城市限购进入实质性松动阶段，公积金政策创新成为地方施策主抓手，政策工具箱向"因区施策"深化；短期来看，春节后传统淡季效应叠加政策传导时滞，市场或维持震荡盘整，核心城市限购松绑有望加速需求释放；中长期而言，2026年上半年将成为观察政策效能与市场底部确认的关键窗口，市场真正回暖取决于宏观经济复苏、居民收入预期改善与房价止跌信号的共振，高能级城市或率先迎来边际改善，而低能级城市仍需依赖持续政策呵护以巩固需求基本盘，城市基本面分化将主导未来二手房市场的流动性格局与价格修复路径。 一、百城二手房挂牌量 2026年2月百城二手房挂牌量延续去化态势，总挂牌量238.15万套，环比下降5.62%，但同比仅微降0.02%，显示市场仍处于"以价换量"的弱平衡状态。 一线城市环比降幅达8.55%领跑各能级，北京、深圳单月降幅超11%，反映出核心城市在持续政策刺激下库存边际改善；然而同比分化显著，"广深增、京沪降"的结构性特征表明一线城市内部复苏动能不均，新一线城市涨跌互现，二线城市则同比增长3.31%，低能级城市供给压力持续累积的困局未解。 当月上海"沪七条"标志一线城市限购进入实质性松动阶段，公积金政策创新占比达35%成为地方施策主抓手，政策全面宽松基调下高能级城市去化窗口进一步打开。 短期来看，核心城市挂牌量有望延续回落态势，但低能级城市高库存仍将制约价格修复空间；中长期需关注政策宽松红利向成交端的传导效率，以及二线城市库存高企对全国市场预期的拖累效应。 1、百城二手房挂牌量月度走势 2026年2月，百城二手房总挂牌量为238.15万套，环比下降5.62%，同比微降0.02%。从环比来看，各能级城市普遍呈现去化态势，一线城市环比降幅达8.55%，新一线城市环比下降6.86%，二线城市环比下降6.85%。一线城市降幅最为显著，主要受北京（-14.14%）、深圳（-11.34%）大幅回落带动；新一线城市中重庆（-14.59%）、天津（-12.87%）、佛山（-11.25%）、东莞（-9.10%）降幅居前；二线城市整体波动相对温和。从同比来看，各能级分化明显，一线城市同比下降7.64%，新一线城市同比增长2.43%，二线城市同比增长3.31%，低能级城市库存压力仍高于高能级城市。 2、百城二手房挂牌量同比变化 从城市同比变化来看，各能级呈现显著分化格局。一线城市增长TOP（按同比增幅从高到低）：广州（+14.69%）、深圳（+3.76%）。一线城市下降TOP（按同比降幅从大到小）：上海（-16.65%）、北京（-12.85%）。新一线城市增长TOP：无锡+38.49%、成都（+24.17%）、武汉（+15.63%）、杭州（+14.45%）、郑州（+11.24%）、青岛（+7.15%）、沈阳（+6.73%）、长沙（+2.71%）、西安（+0.64%）。新一线城市下降TOP：天津（-16.59%）、宁波（-12.80%）、重庆（-6.39%）、佛山（-4.43%）、南京（-1.94%）、东莞（-1.00%）。二线城市增长TOP：石家庄（+45.92%）、南昌（+40.85%）、贵阳（+21.32%）、太原（+19.31%）、济南（+18.16%）、兰州（+17.40%）。二线城市多数同比增长，少数城市仍呈负增长。 整体而言，一线城市内部呈现"广深增、京沪降"的结构性分化，新一线城市涨跌互现且幅度较大，二线城市多数城市同比正增长，反映出低能级城市二手房供给压力持续累积，而高能级核心城市在去化政策推动下库存边际改善。