房地产行业：日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义

一、日本房地产发展历程回顾 战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但1975年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时期是1975年-1991年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP年均增速4.1%，这一阶段显著特点是货币宽松，信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985一1990年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。 （一）1955-1974年的经济高速增长时期 1950年，朝鲜战争爆发，来自美国军需的订单使得日本纺织、汽车、钢铁等工业迅速发展，至1955年，日本的工业生产已基本恢复到战前最高水平。此后的十年间，受益于世界经济的复苏，欧美需求旺盛，日本凭借其在朝鲜战争中建立的工业基础，大量出口电视、冰箱、洗衣机和汽车等消费品，并进一步带动钢铁、石油化工和机械制造为核心的工业经济，日本第二产业比重由1955年的36.8%增加至1964年的42.6%，这一阶段的经济增长主要依靠外向型的出口贸易。工业经济的发展也推动了工业用地价格的快速上涨。 20世纪60年代末，以化工、机械制造等为主的重工业带来的环境污染问题日益 严重，日本开始进行产业结构调整，由污染较严重的重工业向电子、精密仪器等高端 制造业转型升级，此后以钢铁、造船、汽车、电子等引领日本经济腾飞的支柱性产业 在东京、大阪、名古屋三大都市圈快速发展，带动日本城市化比率提升明显。 20世纪60年代以前，日本的住宅市场基本由政府主导，以住宅金融公库、公营 住宅、公团住宅为支柱的保障性住房为主。但随着日本自古以来的核心地区，东京、 大阪、名古屋三大都市圈的城市发展和城市化进程的进一步加快，叠加日本战后的“婴 儿潮”进入置业期，原来的保障性住房为主的住宅体系已经不能满足居民日益增长的 住房需求，从1965年开始，民间资本主导的个人住房抵押贷款业务蓬勃发展，民间资本快速进入房地产市场。而1960年开始实施的国民收入倍增计划使得居民购买力 大幅提升，1960-1970年日本居民人均可支配收入年均增速高达14.5%，旺盛的住房 需求和强劲的购买力推升了日本住宅地价的快速上涨。 1972年，日本提出了“列岛改造计划”，通过新干线、高速公路和通信网络把日 本列岛串联起来，以此解决中心城市人口稠密、居住环境恶化等问题，并计划将日本 北部发展为工业地带，日本南部发展为农业地带，但这与当时的日本产业布局恰恰相 反，由此带来的基建和产业规划抬升了地价预期，地价进一步增长。但雄心勃勃的“列 岛改造计划”恰逢日本经济增速换挡期，且1973年就遭遇了石油危机，日本作为石 油消费大国，输入性通货膨胀压力加大，为控制通胀，日本央行收紧货币，将贴现率 提高至9%，“列岛改造计划”最终流产。 （二）1975-1990年“土地神话”的出现与泡沫的破裂