房地产行业第2周周报：新房二手房成交同比继续走差；上海奉贤青浦放松人才限购政策

新房成交面积同比降幅扩大，环比降幅收缩； 二手房成交面积环比由负转正，同比由正转负； 土地市场环比量价齐跌，土地溢价率环比上升，同比下降。 核心观点 新房成交面积同比降幅扩大，环比降幅收缩。 新房成交面积为 227.7 万平方米， 环比下降3.5%，环比降幅较上周缩小了 46.7 个百分点，同比下降 53.5%，同比降幅较上周扩大了 17.2个百分点。 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 11.3%、 -17.8%、 19.8%，同比增速分别为-43.1%、 -55.7%、 -58.2%。 一线城市同比降幅较上周分别扩大了 3.1 个百分点，二、 三四线城市同比降幅较上周减小了 24.0、 26.0 个百分点。 二手房成交面积环比由负转正，同比由正转负。 18 个城市成交面积为 174.2 万平方米，环比上升 23.1%， 环比降幅较上周扩大了 40.6 个百分点， 同比下降 4.9%，同比较上周下降 6.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 12.9%、 44.4%、 -6.6%，同比增速分别为-0.7%、 -13.5%、 14.2%。 一线城市同比增幅较上周减少了 36.3 个百分点，二线城市同比降幅较上周减少 1.5 个百分点， 三四线城市同比降幅较上周减少 19.6 个百分点。 新房库存面积同环比均下降， 去化周期同环比均上升。 12 个城市新房库存面积为 9819 万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-5.3%。 去化周期为 15.4 个月， 环比降低 0.1 个月，同比提升 2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.3、 12.8、 62.6 个月一、二、三四线城市环比分别提升 0.1、 0.03、 4.0 个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.0、 2.9、 33.5 个月。 土地市场环比量价齐跌， 土地溢价率环比上升， 同比下降。 百城成交土地规划建筑面积为1746.7 万平方米，环比下降 79.6%，同比下降 41.3%；成交土地总价为 301.1 亿元，环比下降 83.9%，同比下降 21.1%；成交土地楼面均价为 1723.9 元/平，环比下降 20.9%，同比上涨 106.3%；百城成交土地溢价率为 3.1%，环比上涨 0.5 个百分点，同比下降 5.6 个百分点。 房企国内债券发行规模环比上升。 房地产行业国内债券总发行量为 184.6 亿元，同比下降25.6%，环比上升 143.5%。总偿还量为 205.7 亿元，同比上升 20.7%（前值： -30.1%），环比上升 382.7%；净融资额为-21.1 亿元。 板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为-1.1%，较上周上升 1.8pct，房地产行业相对收益为 0.3%，较上周上升 0.2pct。房地产板块 PE 为 10.32X，较上周下降 0.15X。北上资金对计算机，交通运输，家用电器等加仓金额较大，分别 15.28 ， 7.54 ， 6.29 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.73%（上周为-0.74%），净买入 0.33 亿元（上周净卖出 1.06 亿元）。 政策 本周，中央层面， 1）住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。《通知》主要从建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求和做好融资保障工作四个方面的内容展开。 2）根据经济观察网报道，央行已批复总额 1000 亿元的住房租赁团体购房贷款，支持天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南 8 个试点城市购买商品房用作长租房，年化利率约为 3%，期限最长不超过 30 年，贷款渠道主要为国开行、中国银行等 7 个国有银行。 此举不但有望为租赁市场提供更多稳定的房源，促进租赁市场的健康发展，同时也有利于房地产去库存。 地方层面， 1）广州发放一线城市首批房票，我们认为， 房票制度对于城中村改造的推进效率介于货币和实物安置之间，更重要的意义在于能够去库存和缓解政府短期集中的支付压力。从目前的运行模式和市场反馈来看，房票安置由于所涉及的范围较窄，且仍在起步期，其所产生的效用还有待观察。 2） 1 月 13 日上海奉贤区和青浦区放开了人才限购政策，最大的变化在于取消单身限购、 5 年社保将为 3 年。从实施范围来看，青浦和奉贤的人才购房新政实施范围是在新城范围，而不是行政全区。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉贤新城、临港新片区（南汇新城）（2023 年 9 月）、金山区（2023 年 10 月）已调整限购政策，预计后续嘉定新城、松江新城或也将出台类似限购放松政策。 投资建议 我们认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。 现阶段我们建议关注四条主线： 1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。 2）安全系数相对较高的民企： 滨江集团、美的置业。 3）底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团。 4）有城中村改造和保障房建设、或 REITs 相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。